– En fersk analyse av tilstandsrapporter fra de siste to årene viser at en stor andel av boligene ikke er godt nok klargjort for konsekvensene av et endret klima, sier Daniel Ø. Helgesen, administrerende direktør i Norsk takst.

Bransjeorganisasjonen har nettopp arrangert konferansen «En flom av skader», der forebygging og beredskap var tema. I tillegg til flere hundre takstingeniører, var en rekke fagpersoner knyttet til blant annet klimaforskning, forsikring, beredskap og juridiske tjenester tilstede.

– Bakteppet var flere år med ekstremvær og store naturskader. Det var en gjennomgående erkjennelse at det meste av slike prøvelser ligger foran oss, og at vi må ta forholdsregler. Det bør få konsekvenser også for hvordan vi tenker om vedlikehold og oppgradering av boliger, sier Helgesen.

Stort behov for raske tiltak

Under konferansen la han frem oversikter over forekomsten av «tilstandsgrad 3», som innebærer alvorlige avvik og behov for raskt å iverksette tiltak. Tallene var hentet fra analyseverktøyet «Tilstand Norge», som samler en stor informasjonsmengde basert på takstingeniørenes befaringer.

Helgesen la særlig vekt på forhold og bygningsdeler som har betydning for hvordan boligen kan stå imot vær og vind.

– Sikring mot klimaskader er mest aktuelt for eneboliger, tomannsboliger og rekkehus. Etter gjennomgang av rundt 84000 slike boliger, ser vi at om lag 7,5 prosent har tilstandsgrad 3 for drenering, 4 prosent hadde samme tilstandsgrad for taktekke mens 11 prosent har tilstandsgrad 3 for terrengforholdene rundt boligen.

Dette er sjekkpunkter som sier spesielt mye om hvor klargjort boligen er for å takle styrtregn, flom og stormvær, ifølge Helgesen.

– Om vi går ut fra at boligene som er gjennomgått ikke skiller seg vesentlig fra gjennomsnittet, får vi et betydelig antall eneboliger, tomannsboliger og rekkehus som trenger oppgradering i landet.

Kostbart å ta igjen etterslepet

Oversikten fra Norsk takst inneholder også kostnadsanslag for utbedringene knyttet til drenering, terrengforhold og taktekking. For drenering er gjennomsnittlig beregnet kostnad per bolig 266000 kroner. Samlet vedlikeholdsetterslep for de 84000 gjennomgåtte boligene utgjør 1,66 milliarder.

Utbedring av terrengforhold som er gitt tilstandsgrad 3 anslås til 46700 kroner i gjennomsnitt, og med et etterslep for alle de gjennomgåtte boligene på 430 millioner.

Gjennomsnittssummen for utbedring av dårlig taktekking er beregnet til 316000 kroner, med et samlet etterslep på 1,07 milliarder. I tillegg kommer utbedringer knyttet til mangelfull takkonstruksjon på 130900 kroner per bolig, og 614 millioner for de gjennomgåtte boligene samlet.

Også nedløp og beslag regnes som viktig i forbindelse med sikring mot uværsskader. Her fant takstingeniørene at tilstandsgrad 3 for de gjennomgåtte boligene innebærer oppgraderingsbehov på 65400 kroner per bolig, og 547 millioner for de 84000 boligene samlet.

I 2023 anslo Norsk takst at behovene for utbedringer der det er målt tilstandsgrad 3 for alle norske boliger samlet utgjør drøyt 22 milliarder kroner når alle forhold og bygningsdeler regnes med.

Forebygging og skadebegrensning

Også en rekke forhold ved håndtering av kriser som følge av naturskader ble diskutert på konferansen.

– Vi er langt fra ferdig med kartleggingen av konsekvensene etter det siste ekstremværet, «Ingunn», og det er jo heller ikke så lenge siden «Hans». Det er mye lærdom å hente fra dette. Med tanke på fremtiden er nok tiltak for å begrense skader det viktigste, sier Daniel Ø. Helgesen.

Han mener boligeierne vil trenge mye veiledning omkring dette.

– Oppussing for å få det mer moderne og trivelig er nok mer lystbetont enn å legge store summer i drenering, planering av tomt og forebygging av flom, men i økende grad er dette viktig for å unngå skader, oppfylle egen vedlikeholdsplikt etter forsikringsreglene og øke verdien som kan realiseres ved et eventuelt salg.

Kontaktinfo:
Daniel Ø. Helgesen, administrerende direktør i Norsk takst, telefon 952 43 809

Om Tilstand Norge:
Kildematerialet oppdateres løpende etter hvert som nye tilstandsrapporter genereres. Dataene leveres av programvareleverandøren iVerdi AS, i samarbeid med Unbolt AS og Norsk takst.

– Vi har mobilisert og er godt forberedt på å gjøre vår del av jobben når konsekvensene av ekstremværet «Ingunn» skal kartlegges og håndteres, sier Sture J. Pettersen, president i bransjeorganisasjonen Norsk takst.

Han er selv spesialist på skadetaksering med tilhold i Bodø, og ser på nært hold hvordan uværet herjer. Nå tar bransjen høyde for et skadeomfang på rekordnivå.

– Vårt viktigste budskap i denne situasjonen er at takstingeniørene er beredt til å hjelpe og veilede. Vi har rigget oss for høy pågang både fra huseiere, andre typer skadelidte og fra forsikringsselskapene som vil ha behov for vår assistanse i tiden fremover, sier Pettersen.

Vil gi prioritert hjelp

– Vi får allerede en del henvendelser, særlig fra huseiere som er opptatt av å forebygge skader og eventuelt kartlegge skader som er oppstått. Det er bra at disse er bevisste på ansvaret sitt, men viktigst av alt er at de ivaretar sin egen sikkerhet, og ikke går ut når det er forbundet med risiko.

Pettersen peker på at man må være særlig forsiktig ved behov for å bevege seg opp i høyden, for eksempel for å inspisere tak, beslag og rundt piper. Sikringstiltak kan da være påkrevet, og hvis stormværet er i utbrudd kan det være tryggest å vente.

Bør dokumentere egen innsats

– Når skade ennå ikke har inntruffet, er vårt råd å sikre løse gjenstander, sørge for at alle dører, vinduer og porter er lukket og om mulig sjekke pipehatter og annet på taket. Store garasjeporter, levegger og uteboder bør sikres ekstra godt, sier Sture J. Pettersen.

Norsk takst anbefaler at huseierne loggfører arbeidet de har utført for å sikre verdier og begrense skader, eventuelt føre timelister og gjerne ta bilder før noe settes i gang. Ved behov for å rekvirere bistand fra for eksempel håndverkere bør man på forhånd avklare dette med forsikringsselskapet eller takstingeniøren som har saken.

Når akuttfasen er over, må man straks melde inn skader til selskapet og følge deres instruksjoner.

– Det går også an å ringe forsikringsgiver underveis ved tvil om hva man skal gjøre på egen eiendom eller når det gjelder utsatte gjenstander. For mer generell informasjon er det lurt å holde seg oppdatert på myndighetenes løpende råd og eventuelt ringe oppgitte beredskapsnumre ved behov.

Meteorologisk institutt har utstedt et oransje farevarsel for Vestlandet, Rogaland og Agder på grunn av krevende værforhold, inkludert intens nedbør, sterk vind og fare for skred. Norsk takst advarer nå om at dette været kan føre til betydelige skader på bygninger, innbo, hageanlegg, tomter og veier i de berørte områdene.

Adm. direktør Daniel Ø. Helgesen uttrykker bekymring og oppfordrer folk til å ta nødvendige forholdsregler for å beskytte seg mot de potensielle konsekvensene av det plutselige væromslaget. Han sier: «Meteorologisk institutts oransje farevarsel indikerer ekstreme forhold som kan føre til alvorlige skader. Vi oppfordrer alle til å være særlig oppmerksomme og forberede seg på å håndtere konsekvensene av denne værsituasjonen.»

Helgesen refererer til tidligere værhendelser med lignende mønstre og understreker viktigheten av å kontakte forsikringsselskapet og be om en takstingeniør fra Norsk takst ved eventuelle skader. «Våre takstingeniører er klare til å håndtere de komplekse utfordringene disse værforholdene kan medføre. Det er viktig å velge en takstingeniør organisert i Norsk takst for å sikre kompetanse, uavhengighet og objektivitet,» legger Helgesen til.

Norsk taksts beste tips før og etter skader:

Før skaden har skjedd:

• Sikre verdisaker og løse gjenstander.
• Rydd uteområder for å begrense skadene.
• Åpne takrenner, avløpsrør og sluk for fri vannpassasje.
• Lukk vinduer og dører godt; vurder ekstra tetting.
• Flytt verdifulle gjenstander opp fra kjelleren og i plastbokser.
• Ta kontakt med kommunen ved akutt behov for hjelp.

Etter at skaden har skjedd:

• Tørk og tøm ut mest mulig vann.
• Skru av sikringen for etasjer som blir oversvømt.
• Åpne vinduer der vannet har kommet inn.
• Riv ut gulvbelegg og tepper.
• Bruk vifter for å forsterke luftsirkulasjonen.
• Rydd vekk slam og rengjør.
• Elektrisk utstyr som har stått under vann, må kontrolleres av en elektriker før bruk.
• Informer ditt forsikringsselskap raskt. Ta gjerne bilder av skader.
• Som eier har du et ansvar for å sikre eiendeler og bygningsmasser mot større skade

Norsk takst oppfordrer også alle til å være oppmerksomme på varsler fra Norges vassdrags- og energidirektorat gjennom tjenesten varsom.no. Dette gir informasjon om flom- og skredfare, samt mulighet for å motta varsler på e-post eller sms.

For ytterligere informasjon, vennligst kontakt adm. direktør Daniel. Ø. Helgesen

Om Norsk takst

Norsk takst er bransjeorganisasjonen for takstforetak som sikrer høy kvalitet og integritet innen taksering. Organisasjonen har som mål å være en pålitelig ressurs i forbindelse med naturskader og ved alle andre takseringsbehov.

– I tilstandsrapportene som nå er i bruk markeres utbedringsbehovene tydelig. Ved avvik av en viss betydning angis estimert kostnad for reparasjoner og oppgraderinger. Dette er informasjon som i høy grad er prisrelevant, sier Daniel Ø. Helgesen, administrerende direktør i Norsk takst.

Sammenhengen mellom tilstandsrapporter og oppnådd pris er nylig aktualisert gjennom en studie ved NTNU Handelshøyskolen. Analysen av 6651 salgsobjekter konkluderte med at rapportene tilsynelatende ikke tillegges så stor betydning, og det ble reist spørsmål om de i det hele tatt blir lest.

– Temaet er svært interessant, men det er viktig å være oppmerksom på at undersøkelsesmaterialet omfatter takstrapporter og boligsalg i årene forut for någjeldende bestemmelser i avhendingsloven.  Funnene er fra tiden før 2022, og er neppe beskrivende for dagens situasjon, sier Helgesen.

Leses og tillegges stor vekt

Etter lovendringene har ikke selger lenger kunnet ta forbehold om at boligen «selges som den er», men må dokumentere tilstanden. Kjøper forutsettes å ha lest rapportene, og kan dermed heller ikke klage på forhold det er opplyst om i tilstandsrapport eller salgsoppgave.

Som en konsekvens av endringene bestilles det nå grundigere tilstandsrapporter enn det som var vanlig før.

– Rapportene gir nå god og fyldig bakgrunn for å beregne hva slags kostnader som de nærmeste årene med sannsynlighet vil påløpe i tillegg til kjøpesummen. Vårt inntrykk er at informasjonen blir godt lest, og at takstingeniørenes funn tillegges vekt.

Undersøkelser blant medlemmene i Norsk takst viser dessuten at boligselgere oftere enn før utbedrer mangler ved boligene før salg. Takstingeniørene opplever også at mange kjøpere spør om påpekte avvik, og tar med seg slik informasjon inn i den påfølgende budprosessen.

Bruker kombinert kompetanse

– Forbrukerne har fått større mulighet til å gjøre opplyste vurderinger. Det er all grunn til å tro at den fyldige dokumentasjonen som nå er blitt standard har betydning for prisen som oppnås, og at markedspris og teknisk tilstand ses i sammenheng.

Gode hjelpemidler for automatisert verdsettelse kan ikke erstatte undersøkelsene av tilstand, oppgraderingsbehov og energieffektivitet, påpeker Helgesen, som mener takstingeniørenes kombinerte kompetanse på verdsettelse og det tekniske bidrar til en riktigst mulig vurdering.

– Det ville vært svært spennende om forskerne gjorde en ny studie, basert på nåværende praksis i boligomsetningen. Det ville ikke være overraskende om vi i så fall fikk dokumentert en langt klarere sammenheng mellom beskrevet teknisk tilstand og oppnådd salgspris.

Kanskje ville en slik studie også vise viktigheten av at taksten settes av en uavhengig takstingeniør med fokus på tilstand og energieffektivitet, og ikke bare beliggenhet, påpeker Daniel Ø. Helgesen.

Her er lenke til et innlegg om dette temaet av Daniel Ø. Helgesen, publisert i Dagens Næringsliv 17. januar. Innlegget var noe forkortet av redaksjonen.

23. januar er det ventet at Europaparlamentet og Rådet i EU vil gi den formelle godkjenning av energidirektivet, som fastsetter mål for reduksjon av klimautslipp fra bygg. For boliger er kravet at energiforbruket reduseres med minst 16 prosent innen 2030, og 20 til 22 prosent innen 2035.

– Her i landet la Regjeringen i fjor høst frem en handlingsplan for energieffektivisering, som for boligmassen innebærer krav til betydelige kutt. Det vil kreve tiltak i de fleste norske boliger de kommende årene, sier Daniel Ø. Helgesen, administrerende direktør i Norsk takst.

Bransjeorganisasjonen løfter nå frem bærekraft og energi som eget kompetanseområde for takstingeniørene, for å kunne tilby uavhengig rådgivning knyttet til hvilke tiltak som vil lønne seg økonomisk, konsekvensberegninger og informasjon om støtteordninger.

Må kunne gjøre opplyste valg

– Vi er litt engstelige for at kommersielle aktører vil skape en «løp og kjøp-holdning» som kan friste til investeringer som kanskje ikke er optimale. Boligeierne står foran en omfattende dugnad, men vi har tid til å få på plass forutsigbare rammebetingelser og nødvendig kunnskap, sier Helgesen.

EU har pekt på at landene må ha gode støtteordninger til forbrukerne, og Norsk takst mener det må bli forpliktende kommunisert hva som kan påregnes i for eksempel skattefradrag, momskutt og direkte stønad til ulike typer tiltak.

– Finansbransjen er allerede godt i gang med å stimulere omstillingen ved å tilby «grønne lån» til energieffektive boliger. Vi må anta at de øvrige straffes stadig hardere gjennom ugunstige betingelser. Det øker lånekundenes behov for veiledning om hvordan de best når opp i grønn klasse.

Kan koste mye penger

Boligeierne må påregne at tiltakene for å oppnå lavere energibruk kan ha en betydelig prislapp, selv om det etableres gode støtteordninger, påpeker Helgesen.

– I mange eldre eneboliger er etterisolering aktuelt, og det kan bli svært kostbart. Det samme gjelder utskifting av vinduer og dører. Men dette er tiltak som kan redusere energiforbruket betydelig.

Andre aktuelle grep kan spenne fra installasjon av varmepumpe og smart varmtvannstank til avanserte systemer for strømstyring og eventuelt solceller på taket.

– Mange tiltak og virkemidler er tilgjengelige, og flere vil komme de nærmeste årene. Det er bra med høye mål på dette området, men de må følges opp gjennom å tilby forbrukerne et godt beslutningsgrunnlag, sier Daniel Ø. Helgesen i Norsk takst.

Kontaktinfo:

Daniel Ø. Helgesen, administrerende direktør i Norsk takst, telefon 952 43 809