Kan bli en joker for fremtidig boligverdi

Energieffektivitet vil de kommende årene seile opp som et avgjørende moment ved verdivurdering av boliger, mener Daniel Ø. Helgesen, administrerende direktør i Norsk takst.

13.02.2023 Kl. 11:09

– Meglerbransjen har litt spøkefullt snakket om beliggenhet, beliggenhet og beliggenhet som de tre viktigste kriteriene for boligens verdi. Dette kan kanskje snart erstattes med beliggenhet, energieffektivitet og tilstandsrapport, antydet Helgesen på et møte om fremtidens bolighandel nylig.

På møtet deltok en rekke aktører innen forsikring og eiendomsmegling, som sammen med takstbransjen delte erfaringer og tilbakemeldinger et drøyt år etter at de nye reglene i avhendingsloven trådte i kraft.

– Bolighandelen har blitt tryggere, slik intensjonen med ny forskrift var, men vi er ikke helt i mål ennå. Norsk takst fortsetter å arbeide for at det også skal stilles kompetansekrav til den bygningssakkyndige. Det mener vi er viktig å få på plass, sa han.

Mange vil trenge rådgivning

I tillegg fremhevet han arbeidet med å løfte frem bærekraft og energi som et kompetanseområde for takstingeniørene, og spådde at etterspørselen etter rådgivning på dette feltet vil øke betydelig.

– Både boligkundene og samfunnet trenger råd og innsikt knyttet til hvilke tiltak som vil lønne seg økonomisk og med tanke på energieffektivisering. Denne rådgivningen skal vi være klare til å tilby.

På møtet viste flere til utviklingen innen næringsbygg, der man ser klare tendenser til at miljøklassifisering i stor grad påvirker bankenes vilje til finansiering. Det ble påpekt at det kun er et spørsmål om tid før finansiering av bygg som mangler god miljøklassifisering vil bortfalle.

Det ventede EU-direktivet om krav til energieffektivisering står sentralt i denne utviklingen.

EU-krav får stor betydning

Kravene vil få stor betydning både for næringsbygg og boliger. Blant annet går det mot at nye bygg skal ha nullutslipp fra 2030, at alle bygninger skal ha nullutslipp innen 2050 og at kjøper eventuelt pålegges å sørge for å oppgradere boligen etter kjøp for å forbedre energimerkingen.

– Med slike krav vil verdien på boliger fremover være mer avhengig av tilstandsvurderinger, energimerking og hva som skal til for å nå opp til pålagt standard for energieffektivitet, sa Daniel Ø. Helgesen.

Han mener at det i fremtidens boligmarked må forventes mer verdidifferensiering basert på disse kriteriene.

Finner oftere feil i boliger

Grundige befaringer basert på nye boligsalgsregler gjør at takstingeniørene finner flere avvik enn før, viser en ny måling. Det rapporteres også om en høyere andel kritiske feil og skader.

I en undersøkelse blant boligspesialistene i bransjeorganisasjonen Norsk takst oppgir to tredjedeler at de nå avdekker mer feil og avvik i sitt arbeid med tilstandsrapporter enn tidligere.

– Dette skyldes at kravene til dokumentasjon om boliger som legges ut for salg er skjerpet. Som en konsekvens av dette går de bygningssakkyndige gjennomgående mye mer detaljert til verks enn det som var vanlig før, sier Daniel Ø. Helgesen, administrerende direktør i Norsk takst.

55 prosent av takstingeniørene svarer at de også finner flere kritiske feil og avvik, som for eksempel utettheter, fuktskader, feil konstruksjonsoppbygging og ulovligheter.

At dette blir klart og åpent beskrevet gir en tryggere og mer opplyst bolighandel. Dermed blir det også færre tvister i ettertid, til fordel for både kjøper og selger.
Adm. direktør Daniel Ø. Helgesen i Norsk takst

Avhendingsloven ved kjøp og salg av boliger

Fra årsskiftet ble det gjort endringer i avhendingsloven, som regulerer kjøp og salg av boliger. Selger kan ikke lenger ta forbehold om at boligen «selges som den er», men må dokumentere tilstanden. Kjøper kan dermed heller ikke klage på forhold det er opplyst om i takstrapport eller salgsoppgave.

Undersøker grundigere
For de bygningssakkyndige innebærer endringene at behovet for mer inngående undersøkelser har økt. I en del tilfeller innebærer de nye reglene at det skal bores hull i vegg mot våtrom og rom under terreng for å måle og undersøke om det er fuktskader.

– På forhånd ble det uttrykt en del skepsis til dette, men vi opplever nå at de fleste synes dette er helt greit.

Kjetil Jahr – takstingeniør i Romerike Takst og leder av Oslo- og Akershusavdelingen i Norsk takst.

I undersøkelsen oppgir 46 prosent av de bygningssakkyndige at de sjelden eller aldri får negative reaksjoner når hulltaking utføres. 41 prosent opplever kundene som nøytrale, og at god informasjon reduserer eventuell skepsis. Kun 13 prosent svarer at en god del kunder gir uttrykk for misnøye.

Finner fukt med hulltaking

– I en del tilfeller fører hulltakingen til at vi faktisk finner såpass mye fukt at det må betegnes som et avvik. For selger ville det etter dagens regler vært svært alvorlig dersom dette ikke var blitt avdekket og beskrevet, sier Jahr.

Nær halvparten av de bygningssakkyndige oppgir at de ved hulltaking i rom under terreng finner fuktavvik i mer enn 5 av 100 boliger. Ved hulltaking for fuktsøk i konstruksjon inn mot våtsone i våtrom finner ikke takstingeniørene like ofte avvik, og det er snaut seks prosent som sier at de finner fukt i mer enn 5 av 100 våtrom.

Når en bygningsdel har svekket tilstandsgrad, skal rapporten i en del tilfeller også gi et anslag for utbedringskostnaden.

– På dette feltet opplever vi stor respekt for de bygningssakkyndiges skjønn. I undersøkelsen oppgir om lag halvparten at dette aldri eller svært sjelden skaper diskusjon med selger eller megler, sier Daniel Ø. Helgesen i Norsk takst.

Snaut fire av ti svarer at det skjer med jevne mellomrom, men er langt fra vanlig. Kun én av ti opplever at det skjer ofte.

Søk her