Mener boligkundene kan misforstå

Mener boligkundene kan misforstå

Med dagens regler kan ikke vanlige boligkunder vite om tilstandsrapporter er laget av fagfolk, ifølge en ny studie. Forfatterne mener løsningen er å kreve formell kompetanse.

Det er en utbredt misforståelse at en bygningssakkyndig som tilbyr boligtaksering må oppfylle bestemte krav, konkluderer fire studenter ved Fagskulen Vestland i en hovedprosjektrapport. De mener dette henger dårlig sammen med at takstbransjen har fått et større ansvar i boligomsetningen.

I prosjektarbeidet har de utført spørreundersøkelser i liten skala og gjort intervjuer med ledere i bransjeorganisasjoner innen taksering og eiendomsmegling samt kartlagt synspunkter også fra andre fagmiljøer som er relevante i boligomsetningen.

– Svarene etter en rundspørring blant et utvalg husstander viste at alle trodde bygningssakkyndig er en beskyttet tittel som forutsetter dokumentert utdanning, og at de også ønsker at det skal være slik, sier Jon Kristian Høiland, som er en av de fire studentene bak rapporten.

Husstandsmålingen viste også bred støtte til endringene i avhendingsloven, som innebærer at det fra 2022 ikke har vært adgang til å selge en bolig «som den er».

Trenger dokumentert kunnskap

– Ved at selgere ikke lenger kan ta forbehold når det gjelder boligens tilstand, blir dokumentasjonen i takstrapport og salgsoppgave desto viktigere. Derfor er det vanskelig å forstå at man i lovarbeidet unnlot å innføre krav til dokumentert kunnskap hos den bygningssakkyndige, sier Høiland.

Rapportens medforfattere er Gøran Nustad, Halvard Brottveit og Carl Magnus Håvemoen. De fire har nå gjennomført tredje og siste år av studieretningen «bygningssakkyndig for tilstandsanalyser». Alle er gjennom sin ansettelse i ulike takstforetak knyttet til bransjeorganisasjonen Norsk takst.

Høiland mener utdanningen de har gjennomgått gir viktig kunnskap for å fylle rollen som bygningssakkyndig i boligomsetningen. Han peker blant annet på forståelse for fuktproblematikk, byggskader, mekanikk, geofag, geomatikk, bygningsfysikk, lover, krav og standarder.

Jobber for kompetansekrav

Ønsket om å innføre kompetansekrav for bygningssakkyndige deles av Daniel Ø. Helgesen, som er administrerende direktør i Norsk takst. Han er også blant dem som har vært intervjuet i arbeidet med studentenes rapport.

– Dette har vi jobbet for lenge, og det burde absolutt vært innført da avhendingsloven ble endret. Å få krav til kompetanse for bygningssakkyndige på plass, vil være en naturlig sluttføring av reformen for tryggere bolighandel, sier Helgesen.

Norsk takst organiserer storparten av takstforetakene her i landet, og har selv klare regler om fagbasert sertifisering av egne takstingeniører. Mangelen på et felles, lovregulert rammeverk innebærer allikevel et smutthull som useriøse aktører kan benytte seg av, mener Helgesen.

Han viser til at ønsket om kompetansekrav deles av både Norges Eiendomsmeglerforbund, Huseierne og Forbrukerrådet.

– Signaler fra flere partier tyder på at politikerne kan komme til samme konklusjon i neste runde. Vi tar med oss rapporten fra fagskolestudentene inn i den videre dialogen med politikere og myndigheter, sier Helgesen.

Kontaktpersoner:
Daniel Ø. Helgesen, administrerende direktør i Norsk takst, telefon 952 43 809

Foto: Ingun Alette Mæhlum

Drøftet uavhengighet med politisk ledelse

Drøftet uavhengighet med politisk ledelse

Norsk takst, Huseierne og Forbrukerrådet har gitt klar beskjed til regjeringsapparatet: Det må komme tydeligere regler for hva det innebærer at en bygningssakkyndig skal være uavhengig.

De tre organisasjonene var nylig invitert til møte i Kommunal- og distriktsdepartementet. I samtalen med statssekretær Nancy Porsanger Anti pekte de på at en nylig uttalelse om uavhengighet fra departementets side ikke hadde vært klar nok, og at det er behov for rask oppfølging.

– Helt konkret fremholdt vi at regelverkverket må utelukke at en bygningssakkyndig samtidig kan være ansatt i et forsikringsselskap. En slik tilknytning svekker rapportenes troverdighet og tilliten til bransjen, sier administrerende direktør Daniel Ø. Helgesen i Norsk takst.

Også Carsten Pihl, leder for politikk, samfunnskontakt og bærekraft i Huseierne, og Olav Kasland, fagdirektør i Forbrukerrådet, stilte seg bak ønsket om strenge og tydelige krav til uavhengighet.

Må hindre forsikringskobling

Nå mener de departementet må gi tydeligere veiledning om innholdet i uavhengighetskravet i Forskrift til avhendingslova, eventuelt at dette kravet strammes til, slik at det reelt sett hindrer koblingen mellom å opptre som bygningssakkyndig og å være ansatt i et forsikringsselskap.

Statssekretæren fikk også en påminnelse om at organisasjonene mener det må stilles formelle kompetansekrav til bygningssakkyndige takstingeniører som skal utarbeide tilstandsrapporter.

Bakgrunnen for møtet var at departementet tidligere i vår avga en såkalt tolkningsuttalelse, basert på spørsmål innmeldt av et medlem i Norsk takst.  Takstingeniøren ba om tydeliggjøring av hva kravene til uavhengighet innebærer, og om en bygningssakkyndig kan være ansatt i et forsikringsselskap.

Departementet mente det avgjørende er at den bygningssakkyndige vurderer tilstanden uavhengig av partene i boligsalget, men at det er opp til vedkommende selv å sikre dette. Når det gjelder eventuelle bindinger mellom bygningssakkyndige og selskaper som tilbyr boligforsikring, var konklusjonen at dette ikke i seg selv medfører økt risiko for «sminking» av rapporten.

Åpner for politisk oppfølging

– Svaret fra departementet var oppsiktsvekkende og etter vårt syn feil. Det var uforståelig at man ikke så det problematiske i at en bygningssakkyndig skulle kunne være ansatt i et selskap som tilbyr eierskifteforsikring og senere skal forsvare en av partenes krav mot den andre, sier Helgesen.

Han mener dette strider mot prinsippet om uavhengighet, og den betrodde rådgiverrollen bygningssakkyndige skal kunne ha i møte med både selger og kjøper.

Etter møtet med politisk ledelse forventer Norsk Takst, Huseierne og Forbrukerrådet nå at departementet bidrar til en snarlig nyansering som tolker kravene til uavhengighet mer i tråd med de intensjoner som ble fremhevet i arbeidet med ny avhendingslov.

– Hvis dette ikke gir tilfredsstillende avklaringer, vil vi meget raskt etterspørre en politisk oppfølging i Stortinget, med utgangspunkt i at den nye tolkningen ikke harmonerer med lovgivers uttrykte holdninger og intensjoner, sier Daniel Ø. Helgesen.

Mange boliger dårlig rustet mot uværsskader

Mange boliger dårlig rustet mot uværsskader

Risikoen for flom- og uværsskader bør veie tungt når boligeierne legger planer for fremtidige oppgraderinger, mener takstbransjen. Nye tall viser at mange har mye ugjort

– En fersk analyse av tilstandsrapporter fra de siste to årene viser at en stor andel av boligene ikke er godt nok klargjort for konsekvensene av et endret klima, sier Daniel Ø. Helgesen, administrerende direktør i Norsk takst.

Bransjeorganisasjonen har nettopp arrangert konferansen «En flom av skader», der forebygging og beredskap var tema. I tillegg til flere hundre takstingeniører, var en rekke fagpersoner knyttet til blant annet klimaforskning, forsikring, beredskap og juridiske tjenester tilstede.

– Bakteppet var flere år med ekstremvær og store naturskader. Det var en gjennomgående erkjennelse at det meste av slike prøvelser ligger foran oss, og at vi må ta forholdsregler. Det bør få konsekvenser også for hvordan vi tenker om vedlikehold og oppgradering av boliger, sier Helgesen.

Stort behov for raske tiltak

Under konferansen la han frem oversikter over forekomsten av «tilstandsgrad 3», som innebærer alvorlige avvik og behov for raskt å iverksette tiltak. Tallene var hentet fra analyseverktøyet «Tilstand Norge», som samler en stor informasjonsmengde basert på takstingeniørenes befaringer.

Helgesen la særlig vekt på forhold og bygningsdeler som har betydning for hvordan boligen kan stå imot vær og vind.

– Sikring mot klimaskader er mest aktuelt for eneboliger, tomannsboliger og rekkehus. Etter gjennomgang av rundt 84000 slike boliger, ser vi at om lag 7,5 prosent har tilstandsgrad 3 for drenering, 4 prosent hadde samme tilstandsgrad for taktekke mens 11 prosent har tilstandsgrad 3 for terrengforholdene rundt boligen.

Dette er sjekkpunkter som sier spesielt mye om hvor klargjort boligen er for å takle styrtregn, flom og stormvær, ifølge Helgesen.

– Om vi går ut fra at boligene som er gjennomgått ikke skiller seg vesentlig fra gjennomsnittet, får vi et betydelig antall eneboliger, tomannsboliger og rekkehus som trenger oppgradering i landet.

Kostbart å ta igjen etterslepet

Oversikten fra Norsk takst inneholder også kostnadsanslag for utbedringene knyttet til drenering, terrengforhold og taktekking. For drenering er gjennomsnittlig beregnet kostnad per bolig 266000 kroner. Samlet vedlikeholdsetterslep for de 84000 gjennomgåtte boligene utgjør 1,66 milliarder.

Utbedring av terrengforhold som er gitt tilstandsgrad 3 anslås til 46700 kroner i gjennomsnitt, og med et etterslep for alle de gjennomgåtte boligene på 430 millioner.

Gjennomsnittssummen for utbedring av dårlig taktekking er beregnet til 316000 kroner, med et samlet etterslep på 1,07 milliarder. I tillegg kommer utbedringer knyttet til mangelfull takkonstruksjon på 130900 kroner per bolig, og 614 millioner for de gjennomgåtte boligene samlet.

Også nedløp og beslag regnes som viktig i forbindelse med sikring mot uværsskader. Her fant takstingeniørene at tilstandsgrad 3 for de gjennomgåtte boligene innebærer oppgraderingsbehov på 65400 kroner per bolig, og 547 millioner for de 84000 boligene samlet.

I 2023 anslo Norsk takst at behovene for utbedringer der det er målt tilstandsgrad 3 for alle norske boliger samlet utgjør drøyt 22 milliarder kroner når alle forhold og bygningsdeler regnes med.

Forebygging og skadebegrensning

Også en rekke forhold ved håndtering av kriser som følge av naturskader ble diskutert på konferansen.

– Vi er langt fra ferdig med kartleggingen av konsekvensene etter det siste ekstremværet, «Ingunn», og det er jo heller ikke så lenge siden «Hans». Det er mye lærdom å hente fra dette. Med tanke på fremtiden er nok tiltak for å begrense skader det viktigste, sier Daniel Ø. Helgesen.

Han mener boligeierne vil trenge mye veiledning omkring dette.

– Oppussing for å få det mer moderne og trivelig er nok mer lystbetont enn å legge store summer i drenering, planering av tomt og forebygging av flom, men i økende grad er dette viktig for å unngå skader, oppfylle egen vedlikeholdsplikt etter forsikringsreglene og øke verdien som kan realiseres ved et eventuelt salg.

Kontaktinfo:
Daniel Ø. Helgesen, administrerende direktør i Norsk takst, telefon 952 43 809

Om Tilstand Norge:
Kildematerialet oppdateres løpende etter hvert som nye tilstandsrapporter genereres. Dataene leveres av programvareleverandøren iVerdi AS, i samarbeid med Unbolt AS og Norsk takst.

Takstbransjen klar til å bistå etter ekstremværet

Takstbransjen klar til å bistå etter ekstremværet

Uværet som herjer i store deler av landet medfører omfattende skader og utbedringsbehov. Takstingeniørene er i høyeste beredskap, og forventer stor pågang de kommende ukene.

– Vi har mobilisert og er godt forberedt på å gjøre vår del av jobben når konsekvensene av ekstremværet «Ingunn» skal kartlegges og håndteres, sier Sture J. Pettersen, president i bransjeorganisasjonen Norsk takst.

Han er selv spesialist på skadetaksering med tilhold i Bodø, og ser på nært hold hvordan uværet herjer. Nå tar bransjen høyde for et skadeomfang på rekordnivå.

– Vårt viktigste budskap i denne situasjonen er at takstingeniørene er beredt til å hjelpe og veilede. Vi har rigget oss for høy pågang både fra huseiere, andre typer skadelidte og fra forsikringsselskapene som vil ha behov for vår assistanse i tiden fremover, sier Pettersen.

Vil gi prioritert hjelp

Skadespesialistene er allerede presset på kapasitet som følge av etterslep fra tidligere naturskader, men vil allikevel gjøre alt som er mulig for å kunne gi prioritert hjelp i en situasjonen som for svært mange oppleves som høydramatisk.

– Vi får allerede en del henvendelser, særlig fra huseiere som er opptatt av å forebygge skader og eventuelt kartlegge skader som er oppstått. Det er bra at disse er bevisste på ansvaret sitt, men viktigst av alt er at de ivaretar sin egen sikkerhet, og ikke går ut når det er forbundet med risiko.

Pettersen peker på at man må være særlig forsiktig ved behov for å bevege seg opp i høyden, for eksempel for å inspisere tak, beslag og rundt piper. Sikringstiltak kan da være påkrevet, og hvis stormværet er i utbrudd kan det være tryggest å vente.

Bør dokumentere egen innsats

– Når skade ennå ikke har inntruffet, er vårt råd å sikre løse gjenstander, sørge for at alle dører, vinduer og porter er lukket og om mulig sjekke pipehatter og annet på taket. Store garasjeporter, levegger og uteboder bør sikres ekstra godt, sier Sture J. Pettersen.

Norsk takst anbefaler at huseierne loggfører arbeidet de har utført for å sikre verdier og begrense skader, eventuelt føre timelister og gjerne ta bilder før noe settes i gang. Ved behov for å rekvirere bistand fra for eksempel håndverkere bør man på forhånd avklare dette med forsikringsselskapet eller takstingeniøren som har saken.

Når akuttfasen er over, må man straks melde inn skader til selskapet og følge deres instruksjoner.

– Det går også an å ringe forsikringsgiver underveis ved tvil om hva man skal gjøre på egen eiendom eller når det gjelder utsatte gjenstander. For mer generell informasjon er det lurt å holde seg oppdatert på myndighetenes løpende råd og eventuelt ringe oppgitte beredskapsnumre ved behov.

Plutselig væromslag: Norsk takst ber folk sikre eiendeler mot intens nedbør og sterk vind

Plutselig væromslag: Norsk takst ber folk sikre eiendeler mot intens nedbør og sterk vind

Etter en lang periode med kulde og mye snø, gir et plutselig væromslag med mye nedbør store problemer.

Meteorologisk institutt har utstedt et oransje farevarsel for Vestlandet, Rogaland og Agder på grunn av krevende værforhold, inkludert intens nedbør, sterk vind og fare for skred. Norsk takst advarer nå om at dette været kan føre til betydelige skader på bygninger, innbo, hageanlegg, tomter og veier i de berørte områdene.

Adm. direktør Daniel Ø. Helgesen uttrykker bekymring og oppfordrer folk til å ta nødvendige forholdsregler for å beskytte seg mot de potensielle konsekvensene av det plutselige væromslaget. Han sier: «Meteorologisk institutts oransje farevarsel indikerer ekstreme forhold som kan føre til alvorlige skader. Vi oppfordrer alle til å være særlig oppmerksomme og forberede seg på å håndtere konsekvensene av denne værsituasjonen.»

Helgesen refererer til tidligere værhendelser med lignende mønstre og understreker viktigheten av å kontakte forsikringsselskapet og be om en takstingeniør fra Norsk takst ved eventuelle skader. «Våre takstingeniører er klare til å håndtere de komplekse utfordringene disse værforholdene kan medføre. Det er viktig å velge en takstingeniør organisert i Norsk takst for å sikre kompetanse, uavhengighet og objektivitet,» legger Helgesen til.

Norsk taksts beste tips før og etter skader:

Før skaden har skjedd:

  • Sikre verdisaker og løse gjenstander.
  • Rydd uteområder for å begrense skadene.
  • Åpne takrenner, avløpsrør og sluk for fri vannpassasje.
  • Lukk vinduer og dører godt; vurder ekstra tetting.
  • Flytt verdifulle gjenstander opp fra kjelleren og i plastbokser.
  • Ta kontakt med kommunen ved akutt behov for hjelp.

Etter at skaden har skjedd:

  • Tørk og tøm ut mest mulig vann.
  • Skru av sikringen for etasjer som blir oversvømt.
  • Åpne vinduer der vannet har kommet inn.
  • Riv ut gulvbelegg og tepper.
  • Bruk vifter for å forsterke luftsirkulasjonen.
  • Rydd vekk slam og rengjør.
  • Elektrisk utstyr som har stått under vann, må kontrolleres av en elektriker før bruk.
  • Informer ditt forsikringsselskap raskt. Ta gjerne bilder av skader.
  • Som eier har du et ansvar for å sikre eiendeler og bygningsmasser mot større skade

Norsk takst oppfordrer også alle til å være oppmerksomme på varsler fra Norges vassdrags- og energidirektorat gjennom tjenesten varsom.no. Dette gir informasjon om flom- og skredfare, samt mulighet for å motta varsler på e-post eller sms.

For ytterligere informasjon, vennligst kontakt adm. direktør Daniel. Ø. Helgesen

Om Norsk takst

Norsk takst er bransjeorganisasjonen for takstforetak som sikrer høy kvalitet og integritet innen taksering. Organisasjonen har som mål å være en pålitelig ressurs i forbindelse med naturskader og ved alle andre takseringsbehov.

Nyere tilstandsrapporter kan ha stor priseffekt

Nyere tilstandsrapporter kan ha stor priseffekt

Det er all grunn til å tro at grundige beskrivelser av teknisk tilstand har betydning for prisen som kan oppnås vet et boligsalg, mener takstbransjen. En ny studie har gjort temaet aktuelt.

– I tilstandsrapportene som nå er i bruk markeres utbedringsbehovene tydelig. Ved avvik av en viss betydning angis estimert kostnad for reparasjoner og oppgraderinger. Dette er informasjon som i høy grad er prisrelevant, sier Daniel Ø. Helgesen, administrerende direktør i Norsk takst.

Sammenhengen mellom tilstandsrapporter og oppnådd pris er nylig aktualisert gjennom en studie ved NTNU Handelshøyskolen. Analysen av 6651 salgsobjekter konkluderte med at rapportene tilsynelatende ikke tillegges så stor betydning, og det ble reist spørsmål om de i det hele tatt blir lest.

– Temaet er svært interessant, men det er viktig å være oppmerksom på at undersøkelsesmaterialet omfatter takstrapporter og boligsalg i årene forut for någjeldende bestemmelser i avhendingsloven.  Funnene er fra tiden før 2022, og er neppe beskrivende for dagens situasjon, sier Helgesen.

Leses og tillegges stor vekt

Etter lovendringene har ikke selger lenger kunnet ta forbehold om at boligen «selges som den er», men må dokumentere tilstanden. Kjøper forutsettes å ha lest rapportene, og kan dermed heller ikke klage på forhold det er opplyst om i tilstandsrapport eller salgsoppgave.

Som en konsekvens av endringene bestilles det nå grundigere tilstandsrapporter enn det som var vanlig før.

– Rapportene gir nå god og fyldig bakgrunn for å beregne hva slags kostnader som de nærmeste årene med sannsynlighet vil påløpe i tillegg til kjøpesummen. Vårt inntrykk er at informasjonen blir godt lest, og at takstingeniørenes funn tillegges vekt.

Undersøkelser blant medlemmene i Norsk takst viser dessuten at boligselgere oftere enn før utbedrer mangler ved boligene før salg. Takstingeniørene opplever også at mange kjøpere spør om påpekte avvik, og tar med seg slik informasjon inn i den påfølgende budprosessen.

Bruker kombinert kompetanse

– Forbrukerne har fått større mulighet til å gjøre opplyste vurderinger. Det er all grunn til å tro at den fyldige dokumentasjonen som nå er blitt standard har betydning for prisen som oppnås, og at markedspris og teknisk tilstand ses i sammenheng.

Gode hjelpemidler for automatisert verdsettelse kan ikke erstatte undersøkelsene av tilstand, oppgraderingsbehov og energieffektivitet, påpeker Helgesen, som mener takstingeniørenes kombinerte kompetanse på verdsettelse og det tekniske bidrar til en riktigst mulig vurdering.

– Det ville vært svært spennende om forskerne gjorde en ny studie, basert på nåværende praksis i boligomsetningen. Det ville ikke være overraskende om vi i så fall fikk dokumentert en langt klarere sammenheng mellom beskrevet teknisk tilstand og oppnådd salgspris.

Kanskje ville en slik studie også vise viktigheten av at taksten settes av en uavhengig takstingeniør med fokus på tilstand og energieffektivitet, og ikke bare beliggenhet, påpeker Daniel Ø. Helgesen.

Her er lenke til et innlegg om dette temaet av Daniel Ø. Helgesen, publisert i Dagens Næringsliv 17. januar. Innlegget var noe forkortet av redaksjonen.

Vil unngå at energitiltak blir kostnadssluk

Vil unngå at energitiltak blir kostnadssluk

Norske boligeiere trenger sikre holdepunkter for hva som er gode grep knyttet til energisparing, mener takstbransjen, og advarer mot impulsive tiltak som følge av nye krav.

23. januar er det ventet at Europaparlamentet og Rådet i EU vil gi den formelle godkjenning av energidirektivet, som fastsetter mål for reduksjon av klimautslipp fra bygg. For boliger er kravet at energiforbruket reduseres med minst 16 prosent innen 2030, og 20 til 22 prosent innen 2035.

– Her i landet la Regjeringen i fjor høst frem en handlingsplan for energieffektivisering, som for boligmassen innebærer krav til betydelige kutt. Det vil kreve tiltak i de fleste norske boliger de kommende årene, sier Daniel Ø. Helgesen, administrerende direktør i Norsk takst.

Bransjeorganisasjonen løfter nå frem bærekraft og energi som eget kompetanseområde for takstingeniørene, for å kunne tilby uavhengig rådgivning knyttet til hvilke tiltak som vil lønne seg økonomisk, konsekvensberegninger og informasjon om støtteordninger.

Må kunne gjøre opplyste valg

– Vi er litt engstelige for at kommersielle aktører vil skape en «løp og kjøp-holdning» som kan friste til investeringer som kanskje ikke er optimale. Boligeierne står foran en omfattende dugnad, men vi har tid til å få på plass forutsigbare rammebetingelser og nødvendig kunnskap, sier Helgesen.

EU har pekt på at landene må ha gode støtteordninger til forbrukerne, og Norsk takst mener det må bli forpliktende kommunisert hva som kan påregnes i for eksempel skattefradrag, momskutt og direkte stønad til ulike typer tiltak.

– Finansbransjen er allerede godt i gang med å stimulere omstillingen ved å tilby «grønne lån» til energieffektive boliger. Vi må anta at de øvrige straffes stadig hardere gjennom ugunstige betingelser. Det øker lånekundenes behov for veiledning om hvordan de best når opp i grønn klasse.

Kan koste mye penger

Boligeierne må påregne at tiltakene for å oppnå lavere energibruk kan ha en betydelig prislapp, selv om det etableres gode støtteordninger, påpeker Helgesen.

– I mange eldre eneboliger er etterisolering aktuelt, og det kan bli svært kostbart. Det samme gjelder utskifting av vinduer og dører. Men dette er tiltak som kan redusere energiforbruket betydelig.

Andre aktuelle grep kan spenne fra installasjon av varmepumpe og smart varmtvannstank til avanserte systemer for strømstyring og eventuelt solceller på taket.

– Mange tiltak og virkemidler er tilgjengelige, og flere vil komme de nærmeste årene. Det er bra med høye mål på dette området, men de må følges opp gjennom å tilby forbrukerne et godt beslutningsgrunnlag, sier Daniel Ø. Helgesen i Norsk takst.

Kontaktinfo:

Daniel Ø. Helgesen, administrerende direktør i Norsk takst, telefon 952 43 809

Viktig informasjon om arealmåling

Viktig informasjon om arealmåling

Overgang til nye regler for måling av areal og opplysning av areal i takstrapporter.

Endingene i de nye arealreglene er i hovedsak disse

  • Begrepene «P-Rom» og «S-Rom» skal ikke lenger benyttes.
  • Boligens areal skal oppgis i BRA (bruksareal)
  • BRA deles i underkategoriene BRA-i, BRA-e, BRA-b
  • I tillegg opplyses det om åpent areal
  • Ikke måleverdige arealer som skyldes skråtak eller lav himlingshøyde (ALH) kan opplyses som tilleggsinformasjon. Slike arealer skal ikke oppføres alene, men skal alltid opplyses sammen med korrekt målt BRA. BRA og ALH kan summeres, og utgjør boligens gulvareal (GUA).

Vil arealene i boligen nå være et annet?
Nei, du verken mister eller får areal, men sammenlignet med eventuelle tidligere arealmålinger kan det være en differanse som skyldes nye reglene.

Vil dette kunne påvirke markedsprisen på boligen?
Nei, markedsprisen påvirkes av mange faktorer og dessuten er ikke arealet i boligen endret selv om reglene er endret.

Slik skal arealet måles nå

I tillegg til bruksareal opplyses åpent areal, og i tilfeller der gulvareal (GUA) ikke er måleverdig eller hvor det er areal med lav himlingshøyde (ALH).

Eksempel plantegning leilighet

Hvilken betydning vil dette i praksis ha for leiligheter?

Det meste er som før, men vær oppmerksom på følgende:

  • Boder med tilgang utenfor leiligheter vil utgjøre BRA-e (eksternt bruksareal) og regnes med i totalt BRA (bruksareal).
  • For leiligheter med tilknyttet innglasset balkong vil dette være BRA-b (innglasset balkong) og være en del av BRA (bruksareal).
  • Sjakter, skorsteiner, innvendige søyler og lignende er en del av boligens BRA (bruksareal) og skal måles selv om de ikke har gulv eller tilkomst. Dersom sjakter ikke er synlige (f.eks i skille mot nabo eller fellesareal), skal de måles hvis det legges fram tegninger som viser sjaktene.

Eksempel arealoppsett leilighet

Hvilken betydning vil dette i praksis ha for enebolig, tomannsbolig og rekkehus?

Det meste er som før. Reglene er tydeliggjort ved at areal med inngang fra utsiden regnes som BRA-e. I dette eksempelet har kjelleren kun utvendig adkomst.

Eksempel arealoppett enebolig, tomannsbolig og rekkehus

Ikrafttredelse av nye regler og overgangsperiode

Regler om hvilke standarder som gjelder for henholdsvis bygningssakkyndige og eiendomsmeglere i overgangsperioden, følger av NS 3940: 2023 tillegg D.

  • Ved oppmåling av boliger må takstingeniører / bygningssakkyndige følge de nye reglene fra 1. januar 2024.

  • Før 1. januar kan takstingeniører / bygningssakkyndige måle areal og opplyse areal etter begge regelsett.

  • Eiendomsmeglerbransjen skal følge reglene i den nye standarden for eiendomsmeglingsoppdrag som er inngått fra og med 1. januar 2024.

  • For eiendomsmeglingsoppdrag som er inngått før 1. januar 2024, kan arealopplysninger i henhold til gammel standard fortsatt benyttes så lenge eiendomsmeglingsoppdraget løper.

Hva er endringene i de nye reglene?

Det meste er som før og reglene om hvorvidt et areal skal regnes med (målbarhet/ måleverdighet) er de samme.

I boligomsetningen og i takstbransjen har man   fulgt Takstbransjens retningslinjer ved arealmåling for å sikre en enhetlig praksis. Denne er nå i den nye arealstandarden.

Hvilke regler har vi for måling av areal
Regler for måling av areal fremgår av NS 3940 Areal- og volumberegninger av bygninger. Dette er en standard som sier hvordan areal skal måles. Standarden beskriver hvilken metode og krav som gjelder for måling av areal og hvordan dette skal oppgis. Standarden benyttes av takstbransjen, meglerbransjen, utbyggere, arkitekter osv. og når samme regler legges til grunn blir informasjonen ut til deg som forbruker lik.

Målereglene i standarden brukes blant annet for rapporter som oppgir et målt areal, slik som tilstandsrapporter og verditakster. For tilstandsrapporter er det krav om at arealet skal måles og oppgis slik standarden sier. Eiendomsmeglere vil også bruke reglene i standarden i sin markedsføring av bolig. For eiendomsmeglere gjelder de nye reglene for eiendomsmeglingsoppdrag som inngås fra og med 1. januar 2024.