Boligens ABC
Hva betyr BRA-i, TG2 eller fellesgjeld? Her forklarer vi de viktigste ordene du møter når du skal kjøpe, selge, eie eller taksere bolig.
Tilstandsrapporter, salgsoppgaver og takster er fulle av fagord. Her har vi samlet de viktigste, sortert i fire grupper: areal, takst og rapporter, kjøp og salg, og eierformer. Står du fast, kan en sertifisert takstingeniør forklare hva det betyr for akkurat din bolig.
Areal
Tilstandsrapporten skal oppgi boligens bruksareal (BRA) målt etter NS 3940:2023, med totalt BRA og fordelingen mellom BRA-i, BRA-e og BRA-b. Areal måles der takhøyden er minst 1,90 meter og bredden minst 60 centimeter.
Boligens totale bruksareal. BRA er summen av internt bruksareal (BRA-i), eksternt bruksareal (BRA-e) og innglasset balkong (BRA-b).
Eksempel: En leilighet har 100 m² BRA-i, en bod i kjelleren på 8 m² BRA-e og en innglasset balkong på 6 m² BRA-b. Samlet BRA er da 100 + 8 + 6 = 114 m².
Bruksarealet innenfor boligens egne vegger. Det er dette tallet som best beskriver hvor stor selve boligen er.
Areal som hører til boligen, men som ligger utenfor selve boenheten. Typisk en bod i kjelleren eller på loftet i en leilighetsbygning.
Balkong eller terrasse som er bygget inn med glass. Den regnes som bruksareal, men oppgis for seg.
Åpne balkonger, terrasser og lignende som hører til boligen. Åpent areal er ikke en del av BRA.
ALH er gulvflate der takhøyden er under 1,90 meter, for eksempel under skråtak. Dette arealet regnes ikke med i BRA. GUA er det samlede gulvarealet, altså BRA pluss ALH.
Arealet målt til utsiden av ytterveggene, eller til midten av skilleveggen mot en annen boenhet eller fellesareal. BTA er alltid større enn BRA fordi veggene er med.
Primærrom (P-rom) og sekundærrom (S-rom) er eldre arealbegreper som delte boligen etter hva rommene ble brukt til. Eldre tilstandsrapporter kan bruke P-rom og S-rom, mens dagens rapporter oppgir BRA. Derfor kan arealet i en eldre og en ny rapport for samme bolig være ulikt.
Takst og rapporter
Den viktigste tekniske dokumentasjonen om boligen når den skal selges. Takstingeniøren gjør en visuell befaring og beskriver synlige skader, avvik og symptomer på skader. Vurderingen gjøres ut fra boligens alder, byggemåte og hva som var vanlig da den ble oppført. Rapporten kan ikke være eldre enn ett år når kjøperen binder seg til kjøpet. Les mer om tilstandsrapporten
Tilstanden til hver bygningsdel vurderes etter faste kriterier i forskriften og standarden NS 3600:
- TG0 – Ingen avvik
- TG1 – Mindre avvik
- TG2 – Vesentlige avvik
- TG3 – Store eller alvorlige avvik
- TG IU – Ikke undersøkt / ikke tilgjengelig
Den prisen boligen sannsynligvis kan selges for i et åpent marked på et gitt tidspunkt.
En takstingeniørs vurdering av hva boligen er verdt. Verditakst brukes blant annet ved refinansiering, arveoppgjør, samlivsbrudd og deling av eiendom, og når noen trenger en uavhengig vurdering av verdien.
Eiendomsmeglerens anslag på hva boligen kan oppnå i markedet, ofte gjort før et salg. Megleren kjenner markedet i området godt, men en verdivurdering er ikke en takst og bygger ikke på en teknisk vurdering av boligens tilstand. Skal verdien brukes i et arveoppgjør, ved samlivsbrudd eller i andre situasjoner der partene trenger en uavhengig vurdering, bør du bruke en takstingeniør.
En takstingeniørs vurdering av årsak, omfang og kostnad etter en skade, for eksempel vannlekkasje eller brann. Les mer om skadetakst
Selgerens egen beskrivelse av boligen, med opplysninger om blant annet skader, utbedringer og arbeid som er gjort. Les mer om egenerklæring
Dokumentasjon av boligens energimerke og oppvarmingskarakter. Selger skal ha energiattest når boligen selges eller leies ut.
En digital mappe der dokumentasjonen om boligen samles på ett sted. Tilstandsrapporter fra medlemsforetak i Norsk takst kan sendes rett til Boligmappa. Les mer om Norsk takst og Boligmappa
Kjøp og salg
Avhendingslova regulerer kjøp og salg av bolig. Forskriften til loven, ofte kalt forskriften om tryggere bolighandel, setter krav til hva en tilstandsrapport skal inneholde. Les mer om tryggere bolighandel
Selgeren skal opplyse om forhold ved boligen som selgeren kjenner til, og som kjøperen har grunn til å regne med å få vite om.
Kjøperen må sette seg inn i forhold som kommer tydelig fram i tilstandsrapporten, salgsoppgaven eller på andre måter er gjort kjent før kjøpet. Klager kjøperen på noe som står tydelig i tilstandsrapporten, vil kjøperen som hovedregel ikke få medhold.
Når kjøperen er forbruker, kan selgeren ikke selge boligen «som den er». Selgeren kan bare ta forbehold om konkrete forhold.
En mangel er et avvik fra det kjøperen hadde grunn til å forvente. For at kjøperen skal kunne kreve noe, må mangelen som hovedregel koste mer enn 10 000 kroner å utbedre. Kjøperen må reklamere, altså si fra til selgeren, innen rimelig tid etter at mangelen ble eller burde blitt oppdaget. Den ytterste fristen er fem år etter overtakelsen.
En forsikring selgeren kan tegne for å dekke krav fra kjøperen etter salget. Forsikringen erstatter ikke opplysningsplikten.
Ferdigattest viser at kommunen har godkjent et byggearbeid. Godkjent bruk betyr at rommet er godkjent av kommunen til formålet det brukes til, for eksempel som soverom eller stue. Mangler det, kan det få betydning både for verdien og for om rommet kan brukes slik det er tenkt.
Eierformer og rettigheter
Du eier boligen selv og kan selge den fritt. Gjelder for eksempel eneboliger, rekkehus, hytter og gårdsbruk.
Du eier en seksjon i et eierseksjonssameie og har enerett til å bruke din bolig. Fellesarealene eier du sammen med de andre i sameiet.
Du kjøper en andel i et borettslag og får borett til en bestemt bolig. Prisen består av kjøpesummen for andelen og boligens andel av fellesgjelden.
Fellesgjeld er lån borettslaget eller sameiet har tatt opp, og som fordeles på boligene. Felleskostnader er det du betaler hver måned for drift, vedlikehold, renter og avdrag på fellesgjelden.
Tomten boligen står på, er leid av en grunneier. Du betaler festeavgift til grunneieren.
En tinglyst forpliktelse knyttet til eiendommen, for eksempel pant, en begrensning i hva du kan gjøre, eller andres rett til å gå over eiendommen.
En rett noen har over en annens eiendom, for eksempel veirett eller rett til å ha en vannledning over tomten.
Registrering av eierskap, pant og andre rettigheter i grunnboken hos Kartverket. Tinglysing sikrer rettighetene dine mot andre.
Les mer
Trenger du hjelp med boligen?
Takstmann er ikke en beskyttet tittel. Velger du et takstforetak som er medlem av Norsk takst, får du en sertifisert takstingeniør som er forsikret, følger Norsk taksts etiske regler og har oppdatert kompetanse.
