Etiske retningslinjer

1.1 Formålet med etiske regler er å sikre at all taksering og beslektet virksomhet som utøves følger det som regler for god takseringsskikk fastsetter, utover norsk lovgivning, Norsk taksts lover, vedtekter og instrukser.

1.2 Reglene gjelder for medlemsforetak, takstingeniør og fullmektiger godkjent av Norsk takst under utøvelsen av takstingeniøryrket og beslektet virksomhet.

1.3 Fellesbetegnelsen takstingeniøren brukes i det etterfølgende for alle nevnt i pkt. 1.2.

Forklaring til pkt. 1:
Normene for god takseringsskikk er blitt til gjennom praksis under tiden. De sentrale regler har siden vært nedfelt i Norsk taksts etiske regler. Videre har Reklamasjonsnemnda for takstingeniører siden 2001 behandlet og avgjort konkrete saker og på denne måten bidratt til å tydeliggjøre hva som er god takseringsskikk.

De foreliggende etiske reglene er vedtatt av Norsk takst og gjelder bare direkte for medlemsforetak, takstingeniører og fullmektiger som er godkjent av Norsk takst og under deres utøvelse av takstingeniørgjerningen.

2.1 Takstingeniøren skal kun påta seg oppdrag han/hun har kompetanse til å utføre.

2.2 Takstingeniøren må til enhver tid opptre i samsvar med gjeldende lover og regler, samt unngå å opptre på en måte som er egnet til å svekke tilliten til takseringsyrket.

2.3 Når takstingeniøren utfører forskjellige typer tjenester overfor sin oppdragsgiver, må takstingeniørens uavhengighet og objektivitet vies særlig oppmerksomhet.

2.4 Takstingeniøren skal opptre med respekt for, og samarbeidsvilje overfor andre takstingeniører.

2.5 Takstingeniøren kan ikke være medlem av organisasjoner eller sammenslutninger som har regelverk eller praksis som strider mot de prinsipper og regler som omfattes av Norsk taksts regelverk.

2.6 Takstingeniørens redelighet og integritet skal være uomtvistelig, og slik at han/hun gjennom sin opptreden eller handlinger ikke bringer yrket eller organisasjonenes navn i miskreditt.

2.7 Takstingeniøren, medeiere i virksomheten og virksomhetens medarbeidere skal ikke, verken direkte eller indirekte, ta del i noen form for bestikkelse, gi eller ta imot en utilbørlig fordel eller gaver utover vanlige oppmerksomheter.

2.8 Takstingeniøren skal til enhver tid være ansvarsforsikret mot erstatningskrav som retter seg mot hans/hennes yrkesutøvelse under hensyn til virksomhetens art og omfang.

2.9 En takstingeniør plikter å gi Norsk takst all betydningsfull informasjon som rimelig tyder på at et annet medlem av organisasjonen har brutt de etiske regler og regler for god takseringsskikk.

Forklaring til pkt. 2:
Det sentrale er nødvendigheten av at takstingeniøren opptrer med stor bevissthet rundt sin rolle som profesjonell takstingeniør, både i forhold til oppdragsgivere, kolleger og andre. Nytt i forhold til tidligere er punkt 2.7 om forbud mot å ta imot eller ta del i bestikkelser o.l., som forøvrig bare er en presisering av gjeldende rett, samt punkt 2.8 som presiserer takstingeniørens plikt til å tegne ansvarsforsikring.

Bestemmelsen i pkt. 2.1 som sier at takstingeniøren kun skal påta seg oppdrag han/hun har kompetanse til å utføre har lengre rekkevidde enn hvorvidt takstingeniøren er sertifisert for det aktuelle fagområde. Dersom takstingeniøren, f.eks. etter egen vurdering, ikke er faglig kvalifisert skal han avstå fra oppdraget.

3.1 Interne og eksterne takstingeniører

3.1.1 En takstingeniør kan være «ekstern» eller «intern». Enhver takstingeniør må uavhengig av distinksjon mellom «ekstern» og «intern» opptre med integritet.

3.1.2 En «ekstern» takstingeniør er en takstingeniør som ikke er ansatt hos sin oppdragsgiver, eller som har eierandeler i oppdragsgivers firma.

3.1.3 En «intern» takstingeniør er en takstingeniør som er ansatt på fulltid eller deltid hos sin oppdragsgiver, eller som har eierandeler i oppdragsgivers firma.

3.2 Generelle krav

3.2.1 Takstingeniøren kan ikke la seg påvirke av egne personlige interesser eller press utenfra. Takstingeniøren må ikke gå på akkord med sin profesjonelle standard for å ivareta oppdragsgiveren eller andres interesse, for eksempel ved å garantere for et gitt resultat i takseringsrapporten.

3.2.2 Når det engasjeres mer enn én takstingeniør til et oppdrag gjelder kravene til integritet både individuelt og kollektivt.

3.3 Uavhengighet

3.3.1 Kravet til uavhengighet innebærer at utførelsen av oppdraget ikke påvirkes av uvedkommende hensyn.

3.3.2 For at en takstingeniør skal oppfylle kravene til uavhengighet ved det enkelte oppdrag, må vedkommende ikke påta seg oppdrag hvor vedkommende har direkte eller indirekte egeninteresse i resultatet.

3.3.3 En takstingeniør er ikke uavhengig dersom minst 20 % av den totale takseringsrelaterte omsetningen til takstingeniøren eller takseringsforetaket de siste 24 månedene stammer fra samme oppdragsgiver.

3.3.4 Takstingeniøren må heller ikke ha andre oppdrag som genererer honorar fra oppdragsgiver enn de oppdragene som er takseringsrelaterte, eller ha hatt slike oppdrag de siste 24 månedene.

3.3.5 Før en takstingeniør påtar seg et oppdrag, må vedkommende vurdere om han eller hun oppfyller kravene til uavhengighet.

3.4 Forbud mot å ta oppdrag fra visse personer og foretak

3.4.1 En takstingeniør skal ikke påta seg oppdrag for

a) en person som har eierinteresser i foretaket hvor takstingeniøren er ansatt;

b) et foretak som takstingeniøren har eierinteresser i;

c) en person som er ansatt i samme foretak som takstingeniøren;

d) ektefelle eller samboer med takstingeniør eller med en som har eierinteresser i foretaket hvor takstingeniøren er ansatt;

e) søsken eller slektning i rett opp- eller nedstigende linje til personer som nevnt i bokstav a, c eller d.

3.4.2 Takstingeniøren skal ikke ta imot oppdrag fra noen som takstingeniøren eller foretaket takstingeniøren er ansatt i har et samarbeid med eller annen tilknytning til som er egnet til å skape tvil om takstingeniøren uavhengighet i oppdraget.

3.5 Opplysningsplikt for takstingeniøren

3.5.1 Takstingeniøren skal straks varsle oppdragsgiveren dersom vedkommende blir kjent med forhold som gjør at vedkommende ikke lenger er uavhengig i det enkelte oppdraget.

3.5.2 Det skal alltid fremgå av rapporten hvorvidt takstingeniøren er intern eller ekstern. Opplysninger om forhold som er egnet til å skape tvil om takstingeniørens uavhengighet skal alltid nedtegnes.

3.6 Bruk av Norsk taksts logo i rapporter

Eksterne takstingeniører kan kun benytte seg av Norsk taksts logo i forbindelse med avgivelse av en rapport, forutsatt at vedkommende oppfyller kravene til uavhengighet. Interne takstingeniører kan ikke benytte Norsk taksts logo ved avgivelse av rapport.

Forklaring til punkt 3:
Begrepene ekstern og intern takstingeniør benyttes for å kunne skille mellom de ulike roller og integritet takstingeniøren kan ha etter som hvem som er vedkommendes oppdragsgiver. Den som leser rapporten skal til enhver tid kunne vite hvilke forutsetninger som ligger til grunn for de vurderinger takstingeniøren gjør, og om det er andre aktører som kan tenkes å ha interesse i utfallet av disse.

Takseringsrelaterte oppdrag fra samme oppdragsgiver skal ikke overstige 20 % av den takseringsrelaterte omsetningen til takstingeniøren eller takseringsforetaket de siste 24 månedene. Det kreves også at takstingeniøren skriftlig viser eventuelle engasjement knyttet til objektet(ene) som takseres til oppdragsgiver, samt til parter som på annen måte er knyttet til objektet(ene) de samme 24 månedene.

En takstingeniør kan bli ansett som ikke uavhengig, selv om takseringsrelaterte oppdrag fra samme oppdragsgiver de siste 24 måneder ikke overstiger 20 % av den takseringsrelaterte omsetningen til takstingeniøren, dersom en mindre omsetning sammen med andre tilknytninger til samme oppdragsgiver fører til at det er grunn til å stille spørsmål ved uavhengigheten. 20 %-regelen er dermed ikke en absolutt grense som ikke kan fravikes i det konkrete tilfelle ut fra en totalvurdering av uavhengigshetskravet. Ved en slik vurdering må det legges vekt på om takstingeniøren i realiteten har en omsetning som samlet sett direkte og indirekte i forhold til en aktør og/eller den reelle oppdragsgiver i markedet blir så høy at det svekker uavhengigheten. I denne sammenheng vil det også være viktig om kunden har fått valget mellom flere eksterne og i utgangspunktet uavhengige takstingeniører. Det vises i denne sammenheng også til kravene i punktene 3.3.1, 3.3.2 og 3.4.2 som har selvstendig betydning ved vurderingen av uavhengighet.

Takstingeniørens rolle skal angis i rapporten ved at takstingeniøren opplyser om han/hun har tatt oppdraget som ekstern eller intern takstingeniør. Definisjonen av begrepet skal også angis i rapporten. En av følgende tre standardtekster skal takstingeniøren selv alltid sette inn i rapporten:

Denne rapporten er utarbeidet av en ekstern takstingeniør uten bindinger til andre aktører i eiendomsbransjen. Takstingeniøren har verken et ansettelsesforhold til eller økonomisk interesse i sin oppdragsgivers virksomhet.

For nærmere beskrivelse av kravene til takstingeniørens integritet, se takseringsbransjens etiske retningslinjer på www.norsktakst.no.
Denne rapporten er utarbeidet av en ekstern takstingeniør som jevnlig utfører oppdrag for denne oppdragsgiver. Oppdraget og måten det er utført på kan avvike fra Norsk taksts regelverk for uavhengige takstingeniører.

Takstingeniøren har ikke et ansettelsesforhold til eller økonomisk interesse i sin oppdragsgivers virksomhet.

For nærmere beskrivelse av kravene til takstingeniørens integritet, se takseringsbransjens etiske retningslinjer på www.norsktakst.no.
Denne rapporten er utarbeidet av en intern takstingeniør som er engasjert eller ansatt av oppdragsgiver på hel- eller deltid.

For nærmere beskrivelse av kravene til takstingeniørens integritet, se takseringsbransjens etiske retningslinjer på www.norsktakst.no.

4.1 Rapporten tilknyttet et oppdrag er oppdragsgivers eiendom og skal behandles konfidensielt. Rapporter kan bare kopieres eller overleveres til andre enn oppdragsgiver, når det er uttrykkelig avtalt på forhånd, eller takstingeniøren blir pålagt dette ved lov, forskrift eller vedtak truffet med hjemmel i lov. Kopi til eget arkiv er tillatt.

4.2 Takstingeniøren har taushetsplikt om opplysninger takstingeniøren i oppdrags medfør får kjennskap til om andres forretningsmessige og private forhold. Unntatt fra taushetsplikten er opplysninger som er offentlig tilgjengelig og opplysninger som åpenbart ikke er av konfidensiell natur.

4.3 Takstingeniøren skal ikke utnytte mottatt informasjon til å skaffe seg selv eller andre fordeler.

4.4 Takstingeniøren skal sikre at taushetsplikten også ivaretas av enhver person som er ansatt av eller engasjert av takstingeniøren i forbindelse med oppdraget.

4.5 Taushetsplikten er ikke tidsbegrenset og gjelder også dersom tilknytningen til organisasjonen opphører – frivillig eller tvungen. Taushetsplikt kan bare oppheves hvis takstingeniøren ved lov, forskrift eller vedtak truffet med hjemmel i lov blir pålagt å gi opplysninger om forholdene.

Forklaring til pkt 4:
Det er fastslått at taushetsplikten skal gjelde for enhver person som er ansatt av eller engasjert av takstingeniøren i forbindelse med virksomheten. Det ligger i dette at takstingeniøren må gjøre sine ansatte og hjelpere kjent med dette, og sørge for at det blir implementert systemer og rutiner som sikrer overholdelse av taushetsplikten.

Vanskelige situasjoner kan oppstå der flere enn oppdragsgiver mener seg berettiget til å motta kopi av rapporten. Særlig gjelder dette der det er flere hjemmelshavere til eiendommen og det tvistes om verdier. Dersom oppdragsgivers samtykke til å videreformidle rapporten ikke gis må dette respekteres, men oppdragsgiver kan minnes om at rapporter ved senere rettstvister ofte blir provosert fremlagt.

5.1 All markedsføring og reklamering for den enkelte takstingeniør eller takstingeniørens foretak, skal i form og innhold være saklig og korrekt, og må ikke være uriktig, villedende eller illojal ovenfor andre takstingeniører eller takstorganisasjoner.

5.2 Takstingeniøren må medvirke til å fremme objektiv informasjon om sitt yrke på en slik måte at dette kommer takseringsstanden og takstbrukerne til gode.

5.3 Takstingeniøren har ikke anledning til å markedsføre tjenester innenfor godkjenningsområder der takstingeniøren ikke har godkjennelse.

6.1 Før takstingeniøren begynner på et oppdrag, må vilkår og betingelser for oppdraget meddeles oppdragsgiveren skriftlig i form av en oppdragsbekreftelse.

6.2 Takstingeniøren er ansvarlig for å utføre og fullføre de oppdrag han/hun påtar seg. Oppdragsgiveren skal varsles dersom oppdraget ikke kan utføres innen den tid som er forutsatt og/eller innenfor de betingelser som er avtalt.

6.3 Takstingeniøren skal ikke inngå avtale om at honoraret skal være avhengig av takst resultatet. Takstingeniøren skal heller ikke benytte sin stilling eller sin virksomhet til begunstigelse i tillegg til eller i stedet for avtalt honorar.

6.4 Honorarer bør utgjøre en godtgjørelse som står i forhold til oppdragets art, risiko, tidsforbruk, ansvar og faglige kvalifikasjoner.

6.5 Ved avregning plikter takstingeniøren, dersom oppdragsgiver ber om det, å opplyse om hvordan honoraret fremkommer, så som ved fremleggelse av timelister etc.

6.6 Takstingeniøren skal ikke innkreve eller avtale urimelige honorarer. Dersom uforutsette forhold ved et oppdrag fører til at honoraret vil bli vesentlig høyere enn antatt, skal oppdragsgiver underrettes om dette og om årsaken til økningen.

Forklaring til pkt 6:
Bestemmelsene i pkt 6 regulerer takstingeniørens kunderelasjon til sin oppdragsgiver. Reglene reflekterer alminnelig forretningsskikk og kontraktsrettslige prinsipper om beregning av honorar der dette ikke på forhånd er avtalt mellom partene. De to mest praktiske problemstillinger er erfaringsmessig når rapporten skal leveres og spørsmål knyttet til honorarets størrelse og spesifisering av dette når det ikke er gjort avtale om dette på forhånd.

7.1 En takstingeniør kan ikke yte andre takseringsorganisasjoner eller organisasjoner som på annen måte driver i konkurranse med egen organisasjon faglig bistand, med mindre det på forhånd er innhentet skriftlig samtykke fra Norsk takst.

7.2 Brudd på de etiske regler, instrukser eller god takstingeniør-skikk kan få disiplinære følger. Alvorlige eller gjentatte brudd kan medføre suspensjon eller eksklusjon. I forbrukersaker kan forbrukeren avgi skriftlig klage til Reklamasjonsnemnda for takstingeniører, som er et tvisteløsningsorgan etablert i samarbeid mellom Norsk takst og Forbrukerrådet. Nemndas avgjørelser er rådgivende. Andre klager kan rettes til takseringsorganisasjonene.

7.3 Norsk takst kan behandle saker som bringes inn for sin organisasjon, eller saker som allerede er behandlet i Reklamasjonsnemnda. Norsk takst utfører en selvstendig behandling av sakene, samt at den gjør vedtak som meddeles den innklagede og klager.

Forklaring til pkt.7:
Bestemmelsene om saksbehandling og ileggelse av sanksjoner overfor det enkelte medlem følger organisasjonens lover og praksis på området. For Norsk taksts medlemmer er dette nå et tosporet system.

Alle forbrukerklager i tilknytning til takster på boliger og fritidsboliger omfattes av ordningen med felles klagenemnd som er et samarbeid mellom Norsk takst og Forbrukerrådet. Norsk taksts egen klageordning favner om skadetakster og skjønn, verditakster i tilknytning til næringseiendommer samt jordbrukstakster og takster innen spesialområdene.

Klager som ikke faller inn under Reklamasjonsnemndas ansvarsområde behandles av Norsk takst. En klage i tilknytning til en næringstakst utført av et Norsk takst-medlem mottas av Norsk taksts administrasjon som forbereder sakene for de av forbundets organer som driver klagebehandling. Administrasjonen avviser klager som har formelle feil eller er åpenbart grunnløse. Dette kan for eksempel være klager fremmet mot takstingeniører som ikke er medlemmer. Norsk takst behandler heller ikke klager der det er varslet eller fremmet krav mot medlemmer, eller der det allerede er tatt rettslige skritt i saken.

Saken oversendes deretter til den innklagede takstingeniøren for dennes kommentarer. Etter de innledende runder med tilsvar og kommentarer oversendes saken til det respektive fagutvalg som behandler saken og fatter vedtak. Det er et selvstendig poeng at det er Norsk taksts fagutvalg som vurderer saken. Fagutvalgene er sammensatt av medlemmer med særlig kompetanse innenfor det aktuelle fagområde. Etter at utvalget har behandlet saken meddeles klageren og innklagede utfallet i brev fra administrasjonen. Dersom klager eller innklagede er uenig i utvalgets avgjørelse kan denne klages inn for Norsk taksts hovedstyre.

Det har gjennom tidene vært benyttet ulike reaksjoner mot takstingeniører som er funnet å handle i strid med Norsk taksts regelverk og øvrige retningslinjer. Reaksjonene som tidligere har vært benyttet er advarsel, korreks, bøter, suspensjon og eksklusjon. Etter innføringen av godkjenninger for hvert fagområde kan en også tenke seg inndragning av godkjenning som reaksjonsform, men dette har ennå ikke vært benyttet i praksis. I saker hvor fagutvalgene konkluderer med suspensjon eller eksklusjon vil ikke utvalget fatte endelig vedtak, men gi en innstilling til Hovedstyret. Ankemulighetene er da Norsk taksts ankeutvalg, delvis nedsatt av Generalforsamlingen og delvis av Hovedstyret.

Norsk takst reagerer på eget initiativ mot takstingeniører som har forsømt seg med eventuelle reaksjoner i henhold til det interne regelverk. Innholdet i disse reaksjonene meddeles etter dagens praksis ikke klager.