Nyere tilstandsrapporter kan ha stor priseffekt

Det er all grunn til å tro at grundige beskrivelser av teknisk tilstand har betydning for prisen som kan oppnås vet et boligsalg, mener takstbransjen. En ny studie har gjort temaet aktuelt.

– I tilstandsrapportene som nå er i bruk markeres utbedringsbehovene tydelig. Ved avvik av en viss betydning angis estimert kostnad for reparasjoner og oppgraderinger. Dette er informasjon som i høy grad er prisrelevant, sier Daniel Ø. Helgesen, administrerende direktør i Norsk takst.

Sammenhengen mellom tilstandsrapporter og oppnådd pris er nylig aktualisert gjennom en studie ved NTNU Handelshøyskolen. Analysen av 6651 salgsobjekter konkluderte med at rapportene tilsynelatende ikke tillegges så stor betydning, og det ble reist spørsmål om de i det hele tatt blir lest.

– Temaet er svært interessant, men det er viktig å være oppmerksom på at undersøkelsesmaterialet omfatter takstrapporter og boligsalg i årene forut for någjeldende bestemmelser i avhendingsloven.  Funnene er fra tiden før 2022, og er neppe beskrivende for dagens situasjon, sier Helgesen.

Leses og tillegges stor vekt

Etter lovendringene har ikke selger lenger kunnet ta forbehold om at boligen «selges som den er», men må dokumentere tilstanden. Kjøper forutsettes å ha lest rapportene, og kan dermed heller ikke klage på forhold det er opplyst om i tilstandsrapport eller salgsoppgave.

Som en konsekvens av endringene bestilles det nå grundigere tilstandsrapporter enn det som var vanlig før.

– Rapportene gir nå god og fyldig bakgrunn for å beregne hva slags kostnader som de nærmeste årene med sannsynlighet vil påløpe i tillegg til kjøpesummen. Vårt inntrykk er at informasjonen blir godt lest, og at takstingeniørenes funn tillegges vekt.

Undersøkelser blant medlemmene i Norsk takst viser dessuten at boligselgere oftere enn før utbedrer mangler ved boligene før salg. Takstingeniørene opplever også at mange kjøpere spør om påpekte avvik, og tar med seg slik informasjon inn i den påfølgende budprosessen.

Bruker kombinert kompetanse

– Forbrukerne har fått større mulighet til å gjøre opplyste vurderinger. Det er all grunn til å tro at den fyldige dokumentasjonen som nå er blitt standard har betydning for prisen som oppnås, og at markedspris og teknisk tilstand ses i sammenheng.

Gode hjelpemidler for automatisert verdsettelse kan ikke erstatte undersøkelsene av tilstand, oppgraderingsbehov og energieffektivitet, påpeker Helgesen, som mener takstingeniørenes kombinerte kompetanse på verdsettelse og det tekniske bidrar til en riktigst mulig vurdering.

– Det ville vært svært spennende om forskerne gjorde en ny studie, basert på nåværende praksis i boligomsetningen. Det ville ikke være overraskende om vi i så fall fikk dokumentert en langt klarere sammenheng mellom beskrevet teknisk tilstand og oppnådd salgspris.

Kanskje ville en slik studie også vise viktigheten av at taksten settes av en uavhengig takstingeniør med fokus på tilstand og energieffektivitet, og ikke bare beliggenhet, påpeker Daniel Ø. Helgesen.

Her er lenke til et innlegg om dette temaet av Daniel Ø. Helgesen, publisert i Dagens Næringsliv 17. januar. Innlegget var noe forkortet av redaksjonen.

Vil unngå at energitiltak blir kostnadssluk

Norske boligeiere trenger sikre holdepunkter for hva som er gode grep knyttet til energisparing, mener takstbransjen, og advarer mot impulsive tiltak som følge av nye krav.

23. januar er det ventet at Europaparlamentet og Rådet i EU vil gi den formelle godkjenning av energidirektivet, som fastsetter mål for reduksjon av klimautslipp fra bygg. For boliger er kravet at energiforbruket reduseres med minst 16 prosent innen 2030, og 20 til 22 prosent innen 2035.

– Her i landet la Regjeringen i fjor høst frem en handlingsplan for energieffektivisering, som for boligmassen innebærer krav til betydelige kutt. Det vil kreve tiltak i de fleste norske boliger de kommende årene, sier Daniel Ø. Helgesen, administrerende direktør i Norsk takst.

Bransjeorganisasjonen løfter nå frem bærekraft og energi som eget kompetanseområde for takstingeniørene, for å kunne tilby uavhengig rådgivning knyttet til hvilke tiltak som vil lønne seg økonomisk, konsekvensberegninger og informasjon om støtteordninger.

Må kunne gjøre opplyste valg

– Vi er litt engstelige for at kommersielle aktører vil skape en «løp og kjøp-holdning» som kan friste til investeringer som kanskje ikke er optimale. Boligeierne står foran en omfattende dugnad, men vi har tid til å få på plass forutsigbare rammebetingelser og nødvendig kunnskap, sier Helgesen.

EU har pekt på at landene må ha gode støtteordninger til forbrukerne, og Norsk takst mener det må bli forpliktende kommunisert hva som kan påregnes i for eksempel skattefradrag, momskutt og direkte stønad til ulike typer tiltak.

– Finansbransjen er allerede godt i gang med å stimulere omstillingen ved å tilby «grønne lån» til energieffektive boliger. Vi må anta at de øvrige straffes stadig hardere gjennom ugunstige betingelser. Det øker lånekundenes behov for veiledning om hvordan de best når opp i grønn klasse.

Kan koste mye penger

Boligeierne må påregne at tiltakene for å oppnå lavere energibruk kan ha en betydelig prislapp, selv om det etableres gode støtteordninger, påpeker Helgesen.

– I mange eldre eneboliger er etterisolering aktuelt, og det kan bli svært kostbart. Det samme gjelder utskifting av vinduer og dører. Men dette er tiltak som kan redusere energiforbruket betydelig.

Andre aktuelle grep kan spenne fra installasjon av varmepumpe og smart varmtvannstank til avanserte systemer for strømstyring og eventuelt solceller på taket.

– Mange tiltak og virkemidler er tilgjengelige, og flere vil komme de nærmeste årene. Det er bra med høye mål på dette området, men de må følges opp gjennom å tilby forbrukerne et godt beslutningsgrunnlag, sier Daniel Ø. Helgesen i Norsk takst.

Kontaktinfo:

Daniel Ø. Helgesen, administrerende direktør i Norsk takst, telefon 952 43 809

Klare til å bruke nye og tydeligere arealregler

Norsk takst er godt forberedt på å fase inn de nye arealreglene som blir gjeldende fra årsskiftet. Bransjeorganisasjonen er positiv til endringene, og mener de vil gi bedre forbrukerinformasjon.

Innholdet i den nye arealstandarden er nylig publisert, og alle bransjeaktører må i løpet av kort tid tilpasse seg denne. Endringene er resultat av et omfattende komitearbeid, forankret i Standard Norge.

– Vi har vært aktivt med i denne prosessen, og er svært fornøyd med at våre anbefalinger i stor grad er fulgt opp. Det har gitt avklaringer på områder som hittil har ført til en del misforståelser, uenighet og tvister, sier Daniel Ø. Helgesen, administrerende direktør i Norsk takst.

Det har eksistert ulike definisjoner av de samme arealbegrepene for bolig og nå vil begrepene bli brukt likt gjennom hele verdikjeden.

Standarden vil bli benyttet både av takstbransjen, eiendomsmeglere, utbyggere, arkitekter og andre som forvalter informasjon om bolig- og bygningsarealer, uavhengig av om det er privatboliger eller næringsbygg. Dermed blir arealkategoriene sammenfallende hele veien fra planlegging, søknad og bygging til salg og eventuelt senere re-salg.

P-rom og S-rom utgår

– Arealmåling er fortsatt komplisert og krever høy presisjon og kompetanse, men regelverket blir tydeligere og mange usikkerheter ryddes nå av veien. Dessuten utgår begrepene P-rom og S-rom, som har vist seg uklare og ofte konfliktskapende. Målingene vil i fremtiden være av bruksareal, men spesifisert gjennom ulike former av dette, sier Helgesen.

For leiligheter vil det for eksempel bli oppgitt både innvendig bruksareal og eksternt bruksareal, der eksternt bruksareal er boder i kjeller eller på loft. Også måling av areal med lav takhøyde vil skje på en ensartet og forutsigelig måte.

Påbudt fra årsskiftet

Fra 1. januar 2024 må all markedsføring av boliger som legges ut for salg følge ny standard.

– Det går fort mot årsskiftet, så alle som planlegger et salg bør sørge for at boliginformasjonen tilfredsstiller de nye reglene. Takstingeniørene er allerede godt forberedt, og i en overgangsperiode vil det i mange tilfeller være nødvendig å gi arealopplysninger etter både gamle og nye regler begge regelsett, sier Helgesen.

Han mener de nye målereglene vil bli til fordel for alle parter, og bidra til en tryggere bolighandel.

– Samtidig vil det fortsatt være slik at noen boliger er vanskelige å måle, for eksempel på grunn av spesielle vinkler og buer eller nivåforskjeller på gulv, men da vil slike forhold bli beskrevet i tilstandsrapporten, sier Daniel Ø. Helgesen.