Mange avvik avdekkes ved hulltaking

Mange avvik avdekkes ved hulltaking

Hulltaking ved befaring av boliger avdekker et betydelig antall tilfeller av avvik knyttet til fukt, viser ny bransjestatistikk. Fuktproblematikk ses hyppigst i rom som ligger under bakkenivå.

De senere årene er det blitt vanligere at takstingeniører borer hull for å sjekke etter fukt i våtrom og i kjellervegger under terreng. Fra 2021 har dette i mange tilfeller også vært pålagt, som en konsekvens av skjerpede krav til tilstandsrapportene etter endringer i avhendingsloven.

– Hulltaking gir mer presise data enn fuktmåling på utsiden av veggen. Statistisk analyse av rapportene gir dermed et langt tydeligere bilde av fuktproblematikk enn vi tidligere har hatt, sier Daniel Ø. Helgesen, administrerende direktør i Norsk takst.

Debatt under Arendalsuka:
Tilstand på norske boliger og forbrukers trygghet i bolighandelen

Ytterligere analyse presenteres under Arendalsuka onsdag 16. august klokken 16.15 når Norsk takst og Norges Eiendomsmeglerforbund inviterer til debatt om norske boligers tilstand og forbrukernes trygghet i bolighandelen.

Har data fra 98 000 hulltakinger
Det er informasjonsselskapet Verdi AS, der Norsk takst er medeier, som analyserer datagrunnlaget fra takstingeniørenes funn. Årlig produseres mer enn 100 000 nye takstrapporter i fagsystemet IVIT. Materialet gir god innsikt i data som beskriver viktige sider ved tilstanden i norske boliger.

Takstrapportene fra perioden juni 2021 til juni 2023 omfatter drøyt 98 000 hulltakinger.

– Målingene fra våtrom påviste avvik som ga tilstandsgrad TG2 eller TG3 i omtrent tre prosent av tilfellene. For rom under terreng var avviksprosenten om lag 36. Det betyr at fuktproblematikk observeres langt hyppigere i rom under terreng enn i våtrom, sier Helgesen.

En betydelig mengde avvik avdekkes også på andre områder som omfattes av rapporteringen.

Avvik fra tegninger

Som hovedregel skal en bolig bygges og brukes i samsvar med godkjente og byggemeldte tegninger. Når slike ikke finnes, eller hvis det ikke er samsvar mellom tegninger og bolig, kan det være tegn på avvik fra lovlighet.

– Et vanlig og velkjent eksempel er kjellere eller loft som er innredet til oppholdsrom, selv om de opprinnelig var uinnredet og ment for lagring.

Dataene fra siste toårsperiode omfatter 14 000 eksempler på at det ikke fantes godkjente og byggemeldte tegninger. Blant boligene der slike tegninger eksisterte, var det om lag 17 000 hvor utformingen ikke stemte overens med disse.

El-anlegg og brannsikkerhet

Det elektriske anlegget er en viktig faktor når det gjelder brannsikkerheten i en bolig. Eldre anlegg som ikke er dimensjonert for et moderne forbruksmønster viser seg ofte å gi forhøyet risiko.

– Dataene viser at nesten 60 000 el-anlegg i løpet av de siste to årene har fått tilstandsgradene TG2 eller TG3, som betyr vesentlige eller store avvik, opplyser Helgesen.

I tillegg er det registrert drøyt 4 500 tilfeller der takstingeniøren ikke har hatt mulighet til å undersøke, noe som kan tyde på at det også finnes mørketall.

Også øvrige branntekniske forhold, som rømningsveier og røykvarslingsanlegg blir kartlagt gjennom tilstandsrapportene. Nesten 20 000 boliger fikk den svake tilstandsgraden TG3 på slike områder, viser tallmaterialet fra Verdi AS og fagsystemet IVIT.

Kontakt

Får mange spørsmål fra hyttekjøpere

Får mange spørsmål fra hyttekjøpere

Hyttekjøpere bør sette seg godt inn i hva eierskapet medfører av kostnader og vedlikehold, råder eksperter på taksering av fritidseiendom. En god start er å lese tilstandsrapporten grundig.

Fra 2022 ble det gjort endringer i avhendingsloven, som regulerer kjøp og salg av boliger. Hensikten var å gjøre handelen tryggere og redusere antall konflikter.

– Loven gjelder også ved omsetning av fritidsboliger. En selger kan ikke lenger ta forbehold om at hytta selges som den er. Det gir bedre forutsigbarhet også i denne delen av eiendomsmarkedet, sier Daniel Ø. Helgesen, administrerende direktør i Norsk takst.

– Loven gjelder også ved omsetning av fritidsboliger. En selger kan ikke lenger ta forbehold om at hytta selges som den er. Det gir bedre forutsigbarhet også i denne delen av eiendomsmarkedet, sier Daniel Ø. Helgesen, administrerende direktør i Norsk takst.

Lurt å ha en kjøpsplan
På den annen side er muligheten til å klage på feil og mangler begrenset, hvis disse er avdekket og beskrevet i salgsinformasjonen. For kjøper er det derfor viktig å sette seg nøye inn i denne.

– Det er lurt å ha en kjøpsplan som omfatter ønsket standard, antatt kapasitet til egeninnsats og beregning av løpende kostnader, sier Gudbrand Sælid, daglig leder i Takstkontoret Valdres AS.
Firmaet tilbyr eiendomstaksering og teknisk rådgivning innen bolig og fritidsbolig på Østlandet med base i Valdres, og er tilknyttet bransjeorganisasjonen Norsk takst. Tilstandsvurdering av hytter utgjør en betydelig del av oppdragsmengden.

Viktig kjøpsinformasjon
– Tilstanden må dokumenteres. Det innebærer at tilstandsrapporten gir oversikt over eventuelle avvik, antatte kostnader til utbedring og bygningstekniske beskrivelser som kan være av betydning for driftsøkonomiske beregninger.

For eksempel kan vedlikeholdsplaner og energiklassifisering bli ganske ulike for tømmerhytter og bindingsverksbygg, påpeker takstingeniøren. Hvor gammel hytta er vil normalt også gi god energiøkonomisk pekepinn, ettersom byggemåte og isolasjon har endret seg med årene.

– Vi merker at mange interessenter gjør grundige vurderinger, og en god del tar kontakt for å få utdypet forhold som er beskrevet i rapportene.

Blir tatt godt vare på
Til tross for strømkrise og at en del eiere har benyttet hyttene mindre enn normalt, er inntrykket at fritidsboligene til fjells generelt sett blir godt passet på, mener Gudbrand Sælid.

Hvis man ikke sørger for å ha noen plussgrader i hytta kan resultatet raskt bli frosne rør og vannskader, påpeker han. Nedkjøling kan også føre til feilmelding på elektrisk utstyr. Utvendig kan manglende snørydding av taket gi bygningsskade.

– Vi har heldigvis sett svært lite av slike ting også denne vinteren. De aller fleste tar vare på hytta, og ved et salg overlater de den til ny eier i bra stand.

Ja, det har blitt tryggere å handle bolig

Ja, det har blitt tryggere å handle bolig

De nye reglene for boligsalg virker etter hensikten, konkluderte bransjeaktørene i årets boligdebatt under Arendalsuka. Men de vil gjerne ha politikerne med på enda en styrking av forbrukervernet.

Daniel Ø. Helgesen

For første gang etter innføringen av nye regler i boligomsetningen møttes bransjeaktør og politikere for å diskutere om endringene gir ønsket virkning. Debatten fant sted på den politiske festivalen Arendalsuka, og ble arrangert av Norsk takst og Norges Eiendomsmeglerforbund (NEF). Gikk du glipp av debatten, så kan den ses her.

Etter drøyt syv måneders praktisk erfaring med takstrapporter og boligomsetning etter nye bestemmelser, mente adm. direktør Carl O. Geving i NEF at implementeringen har gått enda bedre enn forventet.

– Siden endringer ofte tar tid å innarbeide, tok vi høyde for at klagefrekvensen ville øke det første året, for deretter å falle når endringene fikk satt seg. Men det virker som forbrukerne har tatt til seg informasjonen raskere enn forventet, og det kommer overraskende få klager, sa Geving.

Overraskende få klager

Meglerbransjens inntrykk er at selgerne er blitt mer opptatt av å sikre god dokumentasjon for å unngå ansvar, mens kjøperne er mer oppmerksomme på dokumentasjon og tilstandsgrader enn tidligere. Dermed blir det også mindre rom for konflikter mellom avtalepartene.

I følge adm. direktør Daniel Ø. Helgesen i Norsk takst, har bransjeorganisasjonens medlemmer nå utarbeidet godt over 60000 tilstandsrapporter etter ny forskrift, og slike rapporter benyttes i nær 100 prosent av alle boligsalg takstingeniørene er involvert i.

Stor tilslutning blant forbrukerne

– I likhet med NEF opplever vi at innfasingen av det nye regelverket har gått enda bedre enn forventet. En undersøkelse utført av YouGov viser dessuten at også både kjøpere og selgere i stor grad er positive til endringene, sa Helgesen.

65 prosent av de spurte mener de nye reglene i avhendingsloven har gjort det tryggere å kjøpe brukt bolig. Bare 12 prosent svarte nei på spørsmålet, mens 23 prosent krysset av for vet ikke. Et klart flertall mente også at risikoen for å kjøpe en bolig med skjulte feil og mangler er redusert.

Norsk takst samarbeidet i lang tid med NEF, Huseierne og Forbrukerrådet for å få innført nye regler i boligomsetningen. Hensikten var å oppnå tryggere bolighandel og færre konflikter i ettertid. Også Morten A. Meyer, generalsekretær i Huseierne, mener alt tyder på endringene var riktige.

– Loven har gitt akkurat det resultatet vi ønsket oss. At selger har fått utvidet ansvar for å gi god boliginformasjon, mens kjøper plikter å sette seg inn i denne, er oppskriften på å gjøre handelen tryggere, sa Meyer.

Bør gi rimeligere forsikring

Også Olav Kasland, fagdirektør i Forbrukerrådet, mente at lovendringene har gjort situasjonen mye tryggere for forbrukerne. Både han og Meyer i Huseierne pekte ellers på at et lavere konfliktnivå bør bety at prisene på boligkjøper- og boligselgerforsikring synker.

– Vi forventer at forsikringsbransjen setter ned prisene på slike produkter, sa Kasland.

Ap, Senterpartiet og SV gikk i forrige stortingsperiode inn for å sende den någjeldende loven tilbake til Regjeringen, og ønsket ytterligere utredninger. Man ville imidlertid ikke bare reversere endringene etter et eventuelt regjeringsskifte, men gi de nye bestemmelsene tid til å virke.

Varslet ingen omkamp

Stortingsrepresentant Siri Gåsemyr Staalsen (Ap), som sitter i Kommunal- og forvaltningskomiteen, presiserte i debatten at hennes parti ikke nødvendigvis var skeptisk til selve loven, men til det hun mente var et for dårlig forarbeid.

– Vi skulle også gjerne sett at alle forslag var blitt sendt på en skikkelig høring. Men nå får vi bare følge godt med på hvordan dette utvikler seg, sa Gåsemyr Staalesen, som ikke ga noen signaler om at nåværende regjering vil reversere lovendringene.

Hennes komitekollega Mari Holm Lønseth (H) ga uttrykk for at hun var fornøyd med endringene, og at resultatet er blitt en god forbrukerlov.

Ønsker kompetansekrav

De to fikk klare anbefalinger til ytterligere forbedring av reglene med seg tilbake til Stortinget. Bransjeaktørene ønsker at det skal stilles kompetansekrav til bygningssakkyndige som skal utarbeide tilstandsrapporter, og mener dette vil øke tryggheten ytterligere.

– Det mener vi må på plass. Uten slik regulering risikerer vi at aktører som ikke overholder forskriftskravene etablerer seg i markedet, noe vi allerede har sett enkelte eksempler på, sa Daniel Ø. Helgesen.

Også Carl O. Geving pekte på at manglende kompetansekrav øker risikoen for useriøse aktører.

– De aller fleste bygningssakyndige anstrenger seg for å levere forskriftsmessige tilstandsrapporter. Det kan være vanskelig å avdekke useriøse aktører som ikke forholder seg til forskriftskravene.

Kan tas opp igjen

Holm Lønseth fra Høyre holdt døren åpen for at spørsmålet om kompetansekrav kan tas opp igjen etter hvert:

– Nå har vi startet med å stille krav til selve tilstandsrapporten, men hvis vi ser tendenser til mer useriøsitet vil dette temaet kunne aktualiseres. Jeg har stor sympati for at bransjeaktørene ønsker seg en slik regulering.

Selv om Norsk takst tar et samfunnsansvar og sørger for tilfredsstillende kompetanse i egne rekker, kan de ikke kontrollere aktører som ikke er medlemmer, påpekte hun, og mente dette er en situasjon noen kan prøve å utnytte.

Kompetansekrav for å søke sertifisering

For å søke sertifisering i Norsk takst må man ha rett kombinasjon av faglig bakgrunn og takstutdanning. Det er kun takstutdanningen gjennom Norges Eiendomsakademi (NEAK) som er godkjent av Norsk takst og som kvalifiserer til sertifisering i bransjeorganisasjonen. 

Finner oftere feil i boliger

Finner oftere feil i boliger

Grundige befaringer basert på nye boligsalgsregler gjør at takstingeniørene finner flere avvik enn før, viser en ny måling. Det rapporteres også om en høyere andel kritiske feil og skader.

Takstmenn finner oftere feil i boliger

I en undersøkelse blant boligspesialistene i bransjeorganisasjonen Norsk takst oppgir to tredjedeler at de nå avdekker mer feil og avvik i sitt arbeid med tilstandsrapporter enn tidligere.

– Dette skyldes at kravene til dokumentasjon om boliger som legges ut for salg er skjerpet. Som en konsekvens av dette går de bygningssakkyndige gjennomgående mye mer detaljert til verks enn det som var vanlig før, sier Daniel Ø. Helgesen, administrerende direktør i Norsk takst.

55 prosent av takstingeniørene svarer at de også finner flere kritiske feil og avvik, som for eksempel utettheter, fuktskader, feil konstruksjonsoppbygging og ulovligheter.

At dette blir klart og åpent beskrevet gir en tryggere og mer opplyst bolighandel. Dermed blir det også færre tvister i ettertid, til fordel for både kjøper og selger.

Adm. direktør Daniel Ø. Helgesen i Norsk takst

Avhendingsloven ved kjøp og salg av boliger

Fra årsskiftet ble det gjort endringer i avhendingsloven, som regulerer kjøp og salg av boliger. Selger kan ikke lenger ta forbehold om at boligen «selges som den er», men må dokumentere tilstanden. Kjøper kan dermed heller ikke klage på forhold det er opplyst om i takstrapport eller salgsoppgave.

Undersøker grundigere
For de bygningssakkyndige innebærer endringene at behovet for mer inngående undersøkelser har økt. I en del tilfeller innebærer de nye reglene at det skal bores hull i vegg mot våtrom og rom under terreng for å måle og undersøke om det er fuktskader.

– På forhånd ble det uttrykt en del skepsis til dette, men vi opplever nå at de fleste synes dette er helt greit.

Kjetil Jahr – takstingeniør i Romerike Takst og leder av Oslo- og Akershusavdelingen i Norsk takst.

I undersøkelsen oppgir 46 prosent av de bygningssakkyndige at de sjelden eller aldri får negative reaksjoner når hulltaking utføres. 41 prosent opplever kundene som nøytrale, og at god informasjon reduserer eventuell skepsis. Kun 13 prosent svarer at en god del kunder gir uttrykk for misnøye.

Finner fukt med hulltaking

– I en del tilfeller fører hulltakingen til at vi faktisk finner såpass mye fukt at det må betegnes som et avvik. For selger ville det etter dagens regler vært svært alvorlig dersom dette ikke var blitt avdekket og beskrevet, sier Jahr.

Nær halvparten av de bygningssakkyndige oppgir at de ved hulltaking i rom under terreng finner fuktavvik i mer enn 5 av 100 boliger. Ved hulltaking for fuktsøk i konstruksjon inn mot våtsone i våtrom finner ikke takstingeniørene like ofte avvik, og det er snaut seks prosent som sier at de finner fukt i mer enn 5 av 100 våtrom.

Når en bygningsdel har svekket tilstandsgrad, skal rapporten i en del tilfeller også gi et anslag for utbedringskostnaden.

– På dette feltet opplever vi stor respekt for de bygningssakkyndiges skjønn. I undersøkelsen oppgir om lag halvparten at dette aldri eller svært sjelden skaper diskusjon med selger eller megler, sier Daniel Ø. Helgesen i Norsk takst.

Snaut fire av ti svarer at det skjer med jevne mellomrom, men er langt fra vanlig. Kun én av ti opplever at det skjer ofte.

Nettkurs i rapportskriving - NEAK

Nettkurs i rapportskriving