Hjem » Tryggere bolighandel

Mange avvik avdekkes ved hulltaking

Mange avvik avdekkes ved hulltaking

Hulltaking ved befaring av boliger avdekker et betydelig antall tilfeller av avvik knyttet til fukt, viser ny bransjestatistikk. Fuktproblematikk ses hyppigst i rom som ligger under bakkenivå.

De senere årene er det blitt vanligere at takstingeniører borer hull for å sjekke etter fukt i våtrom og i kjellervegger under terreng. Fra 2021 har dette i mange tilfeller også vært pålagt, som en konsekvens av skjerpede krav til tilstandsrapportene etter endringer i avhendingsloven.

– Hulltaking gir mer presise data enn fuktmåling på utsiden av veggen. Statistisk analyse av rapportene gir dermed et langt tydeligere bilde av fuktproblematikk enn vi tidligere har hatt, sier Daniel Ø. Helgesen, administrerende direktør i Norsk takst.

Debatt under Arendalsuka:
Tilstand på norske boliger og forbrukers trygghet i bolighandelen

Ytterligere analyse presenteres under Arendalsuka onsdag 16. august klokken 16.15 når Norsk takst og Norges Eiendomsmeglerforbund inviterer til debatt om norske boligers tilstand og forbrukernes trygghet i bolighandelen.

Har data fra 98 000 hulltakinger
Det er informasjonsselskapet Verdi AS, der Norsk takst er medeier, som analyserer datagrunnlaget fra takstingeniørenes funn. Årlig produseres mer enn 100 000 nye takstrapporter i fagsystemet IVIT. Materialet gir god innsikt i data som beskriver viktige sider ved tilstanden i norske boliger.

Takstrapportene fra perioden juni 2021 til juni 2023 omfatter drøyt 98 000 hulltakinger.

– Målingene fra våtrom påviste avvik som ga tilstandsgrad TG2 eller TG3 i omtrent tre prosent av tilfellene. For rom under terreng var avviksprosenten om lag 36. Det betyr at fuktproblematikk observeres langt hyppigere i rom under terreng enn i våtrom, sier Helgesen.

En betydelig mengde avvik avdekkes også på andre områder som omfattes av rapporteringen.

Avvik fra tegninger

Som hovedregel skal en bolig bygges og brukes i samsvar med godkjente og byggemeldte tegninger. Når slike ikke finnes, eller hvis det ikke er samsvar mellom tegninger og bolig, kan det være tegn på avvik fra lovlighet.

– Et vanlig og velkjent eksempel er kjellere eller loft som er innredet til oppholdsrom, selv om de opprinnelig var uinnredet og ment for lagring.

Dataene fra siste toårsperiode omfatter 14 000 eksempler på at det ikke fantes godkjente og byggemeldte tegninger. Blant boligene der slike tegninger eksisterte, var det om lag 17 000 hvor utformingen ikke stemte overens med disse.

El-anlegg og brannsikkerhet

Det elektriske anlegget er en viktig faktor når det gjelder brannsikkerheten i en bolig. Eldre anlegg som ikke er dimensjonert for et moderne forbruksmønster viser seg ofte å gi forhøyet risiko.

– Dataene viser at nesten 60 000 el-anlegg i løpet av de siste to årene har fått tilstandsgradene TG2 eller TG3, som betyr vesentlige eller store avvik, opplyser Helgesen.

I tillegg er det registrert drøyt 4 500 tilfeller der takstingeniøren ikke har hatt mulighet til å undersøke, noe som kan tyde på at det også finnes mørketall.

Også øvrige branntekniske forhold, som rømningsveier og røykvarslingsanlegg blir kartlagt gjennom tilstandsrapportene. Nesten 20 000 boliger fikk den svake tilstandsgraden TG3 på slike områder, viser tallmaterialet fra Verdi AS og fagsystemet IVIT.

Kontakt

Seriøs håndverker eller seriøse problemer?

Seriøs håndverker eller seriøse problemer?

Trenger du håndverker? Da er det lurt å tenke gjennom spørsmålet som nå stilles i den nasjonale Tettpå-kampanjen. Kampanjen skal hjelpe forbrukerne å velge seriøse håndverkere.

25.11.2022 Kl. 11:19

Trenger du håndverker? Da er det lurt å tenke gjennom spørsmålet som nå stilles i den nasjonale Tettpå-kampanjen. Kampanjen skal hjelpe forbrukerne å velge seriøse håndverkere.

Hjelpen finnes i Tettpå-veilederen, som nå skal bli bedre kjent. Veilederen viser blant annet hva forbrukerne bør sjekke hos håndverksbedrifter, hvor og hvordan du sjekker åpne næringslivsdata, fordelene ved å bruke seriøs arbeidskraft og hvilke plikter og rettigheter du har som byggherre. 

Tettpå-veilederen ser du på skatteetaten.no/tettpa/veileder

 Viktigere enn noen gang

– Å velge riktig håndverkere er veldig viktig for å sikre kvalitet og verdiene som ligger i boligen din. Erfarne og faglærte håndverkere bidrar til at jobben blir gjort skikkelig. Endringer i avhendingsloven som kom tidligere i år, gjør at boligeier må kunne dokumentere arbeid som er gjort på boligen den dagen boligen skal selges – dokumentasjon har derfor direkte innvirkning på boligsalget. 

Taksten på boligen kan også øke hvis du kan dokumentere at arbeidet på boligen er utført av seriøse fagfolk, sier Daniel Ø. Helgesen i bransjeorganisasjonen Norsk takst.  Et godt tips er at du lagrer dokumentasjonen på utførte arbeider i boligmappa.no, så kan du enkelt hente frem dokumentasjonen senere. Mange seriøse håndverkere bruker allerede Boligmappa, og tjenesten er dessuten kostnadsfri for forbrukere.

Fordeler for alle

Å velge seriøse håndverkere har mange fordeler for forbruker:

  • du får jobben skikkelig gjort
  • du sikrer deg reklamasjonsrett
  • det øker eiendommens verdi den dagen du skal selge
  • du får enklere lån med sikkerhet i eiendom ‘
  • du stiller med sterkere kort på hånden i forhandlinger om rentebetingelser på lån
  • du stiller sterkere i forsikringsoppgjør
  • du unngår medansvar for skatter og avgifter
  • du reduserer faren for forsinkelser i byggeprosjektet 

Følger du tipsene i Tettpå-veilederen oppnår du dessuten trygghet i hele “boligkjeden”; byggesaker, låneopptak, taksering, bolighandel, reklamasjonssaker og forsikringsoppgjør. 

Når du handler seriøs arbeidskraft oppnår du ikke bare en rekke personlige fordeler, men du bidrar samtidig til et sunt og bærekraftig arbeidsliv med “fair play” og gode arbeidsvilkår.

– Gjennom Tettpå påvirker og dyktiggjør vi forbrukerne til å ta informerte valg når de skal hyre håndverker. Det er viktig at du vet hvem du handler med, hvem som utfører jobben og hvem du betaler til. Forbrukeren har en viktig rolle i kampen mot arbeidslivskriminalitet. For enkelt sagt er det slik: ingen etterspørsel, intet svart arbeid, sier Erik Nilsen, avdelingsdirektør i Skatteetaten.

Tettpå – samarbeid mot arbeidslivskriminalitet
Tettpå er et tiltak mot arbeidslivskriminalitet på tvers av offentlige etater, partene i arbeidslivet, byggebransjen, takstbransjen, eiendomsmeglerbransjen, finansnæringen og forbrukernes interesseorganisasjoner. Tettpå er forankret i Regjeringens handlingsplan mot sosial dumping og arbeidslivskriminalitet. Les mer på skatteetaten.no/tettpa

Ja, det har blitt tryggere å handle bolig

Ja, det har blitt tryggere å handle bolig

De nye reglene for boligsalg virker etter hensikten, konkluderte bransjeaktørene i årets boligdebatt under Arendalsuka. Men de vil gjerne ha politikerne med på enda en styrking av forbrukervernet.

Daniel Ø. Helgesen

For første gang etter innføringen av nye regler i boligomsetningen møttes bransjeaktør og politikere for å diskutere om endringene gir ønsket virkning. Debatten fant sted på den politiske festivalen Arendalsuka, og ble arrangert av Norsk takst og Norges Eiendomsmeglerforbund (NEF). Gikk du glipp av debatten, så kan den ses her.

Etter drøyt syv måneders praktisk erfaring med takstrapporter og boligomsetning etter nye bestemmelser, mente adm. direktør Carl O. Geving i NEF at implementeringen har gått enda bedre enn forventet.

– Siden endringer ofte tar tid å innarbeide, tok vi høyde for at klagefrekvensen ville øke det første året, for deretter å falle når endringene fikk satt seg. Men det virker som forbrukerne har tatt til seg informasjonen raskere enn forventet, og det kommer overraskende få klager, sa Geving.

Overraskende få klager

Meglerbransjens inntrykk er at selgerne er blitt mer opptatt av å sikre god dokumentasjon for å unngå ansvar, mens kjøperne er mer oppmerksomme på dokumentasjon og tilstandsgrader enn tidligere. Dermed blir det også mindre rom for konflikter mellom avtalepartene.

I følge adm. direktør Daniel Ø. Helgesen i Norsk takst, har bransjeorganisasjonens medlemmer nå utarbeidet godt over 60000 tilstandsrapporter etter ny forskrift, og slike rapporter benyttes i nær 100 prosent av alle boligsalg takstingeniørene er involvert i.

Stor tilslutning blant forbrukerne

– I likhet med NEF opplever vi at innfasingen av det nye regelverket har gått enda bedre enn forventet. En undersøkelse utført av YouGov viser dessuten at også både kjøpere og selgere i stor grad er positive til endringene, sa Helgesen.

65 prosent av de spurte mener de nye reglene i avhendingsloven har gjort det tryggere å kjøpe brukt bolig. Bare 12 prosent svarte nei på spørsmålet, mens 23 prosent krysset av for vet ikke. Et klart flertall mente også at risikoen for å kjøpe en bolig med skjulte feil og mangler er redusert.

Norsk takst samarbeidet i lang tid med NEF, Huseierne og Forbrukerrådet for å få innført nye regler i boligomsetningen. Hensikten var å oppnå tryggere bolighandel og færre konflikter i ettertid. Også Morten A. Meyer, generalsekretær i Huseierne, mener alt tyder på endringene var riktige.

– Loven har gitt akkurat det resultatet vi ønsket oss. At selger har fått utvidet ansvar for å gi god boliginformasjon, mens kjøper plikter å sette seg inn i denne, er oppskriften på å gjøre handelen tryggere, sa Meyer.

Bør gi rimeligere forsikring

Også Olav Kasland, fagdirektør i Forbrukerrådet, mente at lovendringene har gjort situasjonen mye tryggere for forbrukerne. Både han og Meyer i Huseierne pekte ellers på at et lavere konfliktnivå bør bety at prisene på boligkjøper- og boligselgerforsikring synker.

– Vi forventer at forsikringsbransjen setter ned prisene på slike produkter, sa Kasland.

Ap, Senterpartiet og SV gikk i forrige stortingsperiode inn for å sende den någjeldende loven tilbake til Regjeringen, og ønsket ytterligere utredninger. Man ville imidlertid ikke bare reversere endringene etter et eventuelt regjeringsskifte, men gi de nye bestemmelsene tid til å virke.

Varslet ingen omkamp

Stortingsrepresentant Siri Gåsemyr Staalsen (Ap), som sitter i Kommunal- og forvaltningskomiteen, presiserte i debatten at hennes parti ikke nødvendigvis var skeptisk til selve loven, men til det hun mente var et for dårlig forarbeid.

– Vi skulle også gjerne sett at alle forslag var blitt sendt på en skikkelig høring. Men nå får vi bare følge godt med på hvordan dette utvikler seg, sa Gåsemyr Staalesen, som ikke ga noen signaler om at nåværende regjering vil reversere lovendringene.

Hennes komitekollega Mari Holm Lønseth (H) ga uttrykk for at hun var fornøyd med endringene, og at resultatet er blitt en god forbrukerlov.

Ønsker kompetansekrav

De to fikk klare anbefalinger til ytterligere forbedring av reglene med seg tilbake til Stortinget. Bransjeaktørene ønsker at det skal stilles kompetansekrav til bygningssakkyndige som skal utarbeide tilstandsrapporter, og mener dette vil øke tryggheten ytterligere.

– Det mener vi må på plass. Uten slik regulering risikerer vi at aktører som ikke overholder forskriftskravene etablerer seg i markedet, noe vi allerede har sett enkelte eksempler på, sa Daniel Ø. Helgesen.

Også Carl O. Geving pekte på at manglende kompetansekrav øker risikoen for useriøse aktører.

– De aller fleste bygningssakyndige anstrenger seg for å levere forskriftsmessige tilstandsrapporter. Det kan være vanskelig å avdekke useriøse aktører som ikke forholder seg til forskriftskravene.

Kan tas opp igjen

Holm Lønseth fra Høyre holdt døren åpen for at spørsmålet om kompetansekrav kan tas opp igjen etter hvert:

– Nå har vi startet med å stille krav til selve tilstandsrapporten, men hvis vi ser tendenser til mer useriøsitet vil dette temaet kunne aktualiseres. Jeg har stor sympati for at bransjeaktørene ønsker seg en slik regulering.

Selv om Norsk takst tar et samfunnsansvar og sørger for tilfredsstillende kompetanse i egne rekker, kan de ikke kontrollere aktører som ikke er medlemmer, påpekte hun, og mente dette er en situasjon noen kan prøve å utnytte.

Kompetansekrav for å søke sertifisering

For å søke sertifisering i Norsk takst må man ha rett kombinasjon av faglig bakgrunn og takstutdanning. Det er kun takstutdanningen gjennom Norges Eiendomsakademi (NEAK) som er godkjent av Norsk takst og som kvalifiserer til sertifisering i bransjeorganisasjonen. 

Venter strengere krav til energisparing

Venter strengere krav til energisparing

EU-krav til energisparing i bygg kan få store konsekvenser også her i landet. Temaet er sentralt for den europeiske takstorganisasjonen TEGOVA.

23.11.2022 Kl. 16:09

I EU pågår det nå forhandlinger om utformingen av et nytt direktiv for bygningsenergi. Etter alt å dømme vil det komme strenge krav, som trolig også Norge vil implementere.

Saken stod høyt på dagsordenen da den europeiske takstorganisasjonen TEGOVA (The European Group of Valuers’ Associations) i slutten av oktober var samlet til høstmøte i Athen.

The European Group of Valuers’ Associations (TEGOVA) representerer 63 nasjonale takstorganisasjoner og 70.000 takstmenn i 34 land.

Norsk takst er, som eneste nordiske medlem, akkreditert for utsteding av godkjenningene TRV (TEGOVA Residential Valuer) og REV (Recognised European Valuer), som er de fremste godkjenningene for verdivurdering av bolig- og næringseiendom på europeisk nivå. 

Homepage | TEGOVA

– Reglene vil få stor betydning for vår bransje. Behovet for innsikt og rådgivning blir betydelig, ikke minst når det gjelder hvilke tiltak som vil ha best lønnsomhet og effekt, sier Daniel Ø. Helgesen, administrerende direktør i Norsk takst.

Naturlig med rådgiverrolle

Han ser det som naturlig at takstbransjen tar på seg denne rådgiverrollen, både overfor forbrukere, profesjonelle aktører og myndighetene.

Det antas at de nye reglene vil omfatte et krav om renovering for energieffektivisering innen 2030 for bygninger med dårligst tilstand på dette området, og innen 2033 for gruppen nest dårligst. Videre blir energimerkingen trolig endret og samkjørt i hele Europa, med A for nullutslippsbygg og G for dårligste standard.

– Det legges opp til at alle nye bygg skal ha nullutslipp fra 2030, og at alle bygninger skal holde denne standarden innen 2050, så dette er både ambisiøst og forpliktende, sier Helgesen.

Landene skal ha en egen plan for renovering og oppgradering av bygningsmassen, og det vil kunne pålegges forpliktelser på blant annet kjøpere av bruktboliger. Hvert land skal dessuten ha gode tilskudds- og støtteordninger for å nå målene.

Viktig bransjeforum

TEGOVA representerer 63 nasjonale takstorganisasjoner og 70.000 takstmenn i 34 land. Som medlem er Norsk takst akkreditert for utsteding av godkjenningene TRV (TEGOVA Residential Valuer) og REV (Recognised European Valuer), som er de fremste standardene for verdivurdering av bolig- og næringseiendom på europeisk nivå.

På høstmøtet deltok Helgesen sammen med advokat Camilla Brekke i Norsk takst. I tillegg til det kommende direktivet for bygningsenergi, ble viktigheten av taksering av krigsskadene i Ukraina samt den nye standarden for taksering av anlegg og maskiner drøftet.

– Også denne standarden, som betegnes PME (Plant, Machinery and Equipment) har fokus på energieffektivisering og bærekraft, og gir i noen grad føringer for hvordan dette skal tas hensyn til ved taksering av anlegg, maskiner og fast eiendom.

PME vil ha betydning for takstingeniører med sertifikater for næring, landbruk og skade, og blir særlig viktig for de som jobber med teknologi- og spesialområder, påpeker Helgesen.

Nettkurs i rapportskriving - NEAK

Nettkurs i rapportskriving

Ser klar endring blant boligselgerne

Ser klar endring blant boligselgerne

Etter innføringen av nye regler om bolighandel stiller selgerne nå mye bedre forberedt når takstingeniøren kommer på befaring, viser en fersk undersøkelse.

Kjøp og salg av bolig
23.11.2022 Kl. 15:56

Til møtet med takstingeniøren har selgerne fremskaffet mer informasjon og dokumentasjon om boligen enn det som var vanlig tidligere, viser målingen, som er gjort blant takstingeniørene i bransjeorganisasjonen Norsk takst.

Ved boligsalg er
57%
av boligselgere bedre forberedt

– Blant de bygningssakkyndige som utfører slike befaringer, oppgir 57 prosent at selgerne har forberedt seg bedre, sier Daniel Ø. Helgesen, administrerende direktør i Norsk takst.

37 prosent merker ingen forskjell. Kun fire prosent mener selgerne er dårligere forberedt, mens 2 prosent ikke har noen oppfatning.

Drøyt to tredjedeler av takstingeniørene opplever også at selgerne har flere spørsmål om for eksempel tilstandsvurderinger og sitt eget informasjonsansvar enn før lovendringene trådte i kraft.

Viser at reformen virker

– Dette er entydige og gledelige indikasjoner på at reformen virker etter hensikten. Mer informasjon om boligene blir gjort kjent, og selgerne har tatt konsekvensen av at deres ansvar har økt. Kjøperne blir bedre opplyst, og grunnlaget for tvister og krangler i ettertid reduseres, sier Helgesen.

Fra årsskiftet ble det gjort endringer i avhendingsloven, som regulerer kjøp og salg av boliger. Selger kan ikke lenger ta forbehold om at boligen «selges som den er», men må dokumentere tilstanden. Kjøper kan dermed heller ikke klage på forhold det er opplyst om i takstrapport eller salgsoppgave.

For hver bygningsdel skal det nå settes en tilstandsgrad fra 0 til 3. Ved grad 2 eller 3 skal rapporten også si noe om årsak, konsekvens og antatt utbedringskostnad. Dermed får kjøperne bedre oversikt over totaløkonomien i boligprosjektet.

– Disse bestemmelsene ser ut til å motivere mange selgere til å utbedre forhold som ville gitt trekk i tilstandsgrad. Fire av ti takstingeniører oppgir at dette oftere enn før kan observeres ved befaringen.

Bruker mer tid på oppdragene  

De nye reglene har samtidig ført til at den bygningssakyndige må bruke mer tid på hvert oppdrag enn tidligere. I undersøkelsen oppgir 96 prosent av takstingeniørene i Norsk takst at befaringene er mer tidkrevende enn før. Drøyt halvparten anslår at tidsbruken har økt med mer enn 50 prosent.

– Det er mange sjekkpunkter, og en rekke forhold må undersøkes langt grundigere enn det som var vanlig før lovendringen. Vi sørger for å sette av nok tid, og synes det er veldig positivt at dette bidrar til å gjøre bolighandelen tryggere, sier takstingeniør Roger Andersen i Taksteksperten.

Mer enn åtte av ti takstingeniører bruker også mer tid på for- og etterarbeidet, viser undersøkelsen.

– Det er mye informasjon som skal hentes inn, mange beregninger som skal gjøres og en god del offentlige data som skal sjekkes. Behovet for rådgivning kan i noen tilfeller også være betydelig, sier Andersen.

Nettkurs i rapportskriving - NEAK

Nettkurs i rapportskriving

Finner oftere feil i boliger

Finner oftere feil i boliger

Grundige befaringer basert på nye boligsalgsregler gjør at takstingeniørene finner flere avvik enn før, viser en ny måling. Det rapporteres også om en høyere andel kritiske feil og skader.

Takstmenn finner oftere feil i boliger

I en undersøkelse blant boligspesialistene i bransjeorganisasjonen Norsk takst oppgir to tredjedeler at de nå avdekker mer feil og avvik i sitt arbeid med tilstandsrapporter enn tidligere.

– Dette skyldes at kravene til dokumentasjon om boliger som legges ut for salg er skjerpet. Som en konsekvens av dette går de bygningssakkyndige gjennomgående mye mer detaljert til verks enn det som var vanlig før, sier Daniel Ø. Helgesen, administrerende direktør i Norsk takst.

55 prosent av takstingeniørene svarer at de også finner flere kritiske feil og avvik, som for eksempel utettheter, fuktskader, feil konstruksjonsoppbygging og ulovligheter.

At dette blir klart og åpent beskrevet gir en tryggere og mer opplyst bolighandel. Dermed blir det også færre tvister i ettertid, til fordel for både kjøper og selger.

Adm. direktør Daniel Ø. Helgesen i Norsk takst

Avhendingsloven ved kjøp og salg av boliger

Fra årsskiftet ble det gjort endringer i avhendingsloven, som regulerer kjøp og salg av boliger. Selger kan ikke lenger ta forbehold om at boligen «selges som den er», men må dokumentere tilstanden. Kjøper kan dermed heller ikke klage på forhold det er opplyst om i takstrapport eller salgsoppgave.

Undersøker grundigere
For de bygningssakkyndige innebærer endringene at behovet for mer inngående undersøkelser har økt. I en del tilfeller innebærer de nye reglene at det skal bores hull i vegg mot våtrom og rom under terreng for å måle og undersøke om det er fuktskader.

– På forhånd ble det uttrykt en del skepsis til dette, men vi opplever nå at de fleste synes dette er helt greit.

Kjetil Jahr – takstingeniør i Romerike Takst og leder av Oslo- og Akershusavdelingen i Norsk takst.

I undersøkelsen oppgir 46 prosent av de bygningssakkyndige at de sjelden eller aldri får negative reaksjoner når hulltaking utføres. 41 prosent opplever kundene som nøytrale, og at god informasjon reduserer eventuell skepsis. Kun 13 prosent svarer at en god del kunder gir uttrykk for misnøye.

Finner fukt med hulltaking

– I en del tilfeller fører hulltakingen til at vi faktisk finner såpass mye fukt at det må betegnes som et avvik. For selger ville det etter dagens regler vært svært alvorlig dersom dette ikke var blitt avdekket og beskrevet, sier Jahr.

Nær halvparten av de bygningssakkyndige oppgir at de ved hulltaking i rom under terreng finner fuktavvik i mer enn 5 av 100 boliger. Ved hulltaking for fuktsøk i konstruksjon inn mot våtsone i våtrom finner ikke takstingeniørene like ofte avvik, og det er snaut seks prosent som sier at de finner fukt i mer enn 5 av 100 våtrom.

Når en bygningsdel har svekket tilstandsgrad, skal rapporten i en del tilfeller også gi et anslag for utbedringskostnaden.

– På dette feltet opplever vi stor respekt for de bygningssakkyndiges skjønn. I undersøkelsen oppgir om lag halvparten at dette aldri eller svært sjelden skaper diskusjon med selger eller megler, sier Daniel Ø. Helgesen i Norsk takst.

Snaut fire av ti svarer at det skjer med jevne mellomrom, men er langt fra vanlig. Kun én av ti opplever at det skjer ofte.

Nettkurs i rapportskriving - NEAK

Nettkurs i rapportskriving