Ved boligbefaringer i 2022 og hittil i 2023 er det påvist et samlet utbedrings- og oppgraderingsbehov på drøyt 31 milliarder kroner, ifølge analysen «Tilstand Norge», som ble presentert på en landskonferanse i regi av bransjeorganisasjonen Norsk takst fredag.

Beregningene bygger på en gjennomgang av 165.000 tilstandsrapporter utført etter at endringene i avhendingsloven trådte i kraft i januar 2022. Loven regulerer kjøp og salg av brukte boliger, og endringene som ble innført innebar en utvidet opplysningsplikt for selger.

– For å oppfylle informasjonsansvaret bestilles det nå i all hovedsak grundige rapporter der det også settes et anslag for kostnad på utbedringsbehovene når avvikene overstiger visse nivåer. Det har gitt oss god innsikt i norske boliger tilstand, sier Daniel Ø. Helgesen, administrerende direktør i Norsk takst.

Det er første gang takstbransjen presenterer en slik analyse. Målingene av vedlikeholdsetterslepet og utbedringsbehovet omfatter både eneboliger, tomannsboliger, rekkehus, leiligheter og fritidsboliger.

Energisparing blir avgjørende

– Akkurat nå er det det nok mange husholdninger som ikke har råd til å ta fatt på oppgraderinger som kan utsettes. Men når situasjonen normaliseres og aktiviteten øker, er det ett moment som blir langt viktigere enn hittil, nemlig å legge inn vurderinger knyttet til energieffektivitet, sier Helgesen.

EU innfører snart et nytt direktiv om bygningsenergi, med skjerpede krav som også vil gjelde for Norge. Nylig la dessuten Regjeringen frem en handlingsplan for energieffektivisering, der også behovet for å redusere energibruken i boligene ble påpekt.

– Ut fra ambisjonene som skisseres i EU, må vi også forvente at boliger må oppgraderes. Kravene som legges til grunn i EU betyr at alle boliger skal opp til energimerke E innen 2030 og D innen 2033. I 2050 skal alle bygg ha nullutslipp. For nye bygg gjelder dette allerede fra 2030. Mye skal skje på kort tid, så dette bør inn i alle planer for oppgradering og vedlikehold.

Helgesen peker blant annet på isolering, vinduer, ventilasjon og belysning som områder der energieffektivisering bør være førende for valg som skal gjøres. I mange tilfeller tror han også det vil være nødvendig med en gjennomgang av boligenes energisystem og fremtidige energikilder.

– Uten å ta slike hensyn, kan man i årene fremover risikere at valgte løsninger raskt blir utilfredsstillende og at arbeid må gjøres på nytt.

Kan planlegge langsiktig

I analysen «Tilstand Norge» er resultatene sortert ut fra hvor akutte behovene for utbedringer er anslått å være. Når man kun ser på funn der det er målt tilstandsgrad tre, som innebærer alvorlige avvik og behov for raskt å iverksette tiltak, reduseres samlet prisanslag til 22,5 milliarder.

I en del tilfeller vil det ikke haste med å gjennomføre tiltak, for eksempel når bygningsdelen virker, men svak tilstandsgrad kun skyldes at antatt gjenværende levetid for konstruksjonen er begrenset.

– Det gir boligeieren litt ekstratid til å gjøre gode vurderinger som også tar høyde for kommende krav til energieffektivisering, sier Daniel Ø. Helgesen i Norsk takst.