Etiske retningslinjer og regler for god takseringsskikk

Etiske retningslinjer for takstmenn adresserer, som navnet antyder, de etiske spørsmålene knyttet til takstmannens virksomhet og har således ingen annen kobling til Norsk takst / Norges Takseringsforbund (NTF) enn at de er vedtatt av forbundets Generalforsamling og gjelder som et kollektivt regelverk for alle som sertifiserer seg i NTF.

 

Innledning

De nye etiske reglene er harmonisert mot gjeldende europeiske standarder, herunder og særlig European Valuation Standards (2016). Som medlem av TEGoVA har NTF forpliktet seg til å følge denne standarden.

De nye etiske reglene er vedtatt på NTFs Generalforsamling i juni 2018 og gis virkning fra 01.01.2019.

En endring fra de tidligere reglene er krav til ansvarsforsikring for takstmannen i punkt 2.8. Videre er også punkt 6.1 nytt, som krever at takstmannen utarbeider en oppdragsbekreftelse.

1. FORMÅL

1.1 Formålet med etiske regler er å sikre at all taksering og beslektet virksomhet som utøves følger det som regler for god takseringsskikk fastsetter, utover norsk lovgivning, NTFs lover, vedtekter og instrukser.

1.2 Reglene gjelder for medlemsforetak, takstmenn og fullmektiger godkjent av NTF under utøvelsen av takstmannsyrket og beslektet virksomhet. 

1.3 Fellesbetegnelsen takstmann brukes i det etterfølgende for alle nevnt i pkt. 1.2. 

 

Forklaring til pkt. 1:

Normene for god takseringsskikk er blitt til gjennom praksis under tiden. De sentrale regler har siden vært nedfelt i NTFs etiske regler. Videre har Reklamasjonsnemnda for takstmenn siden 2001 behandlet og avgjort konkrete saker og på denne måten bidratt til å tydeliggjøre hva som er god takseringsskikk. 

De foreliggende etiske reglene er vedtatt av NTF og gjelder bare direkte for medlemsforetak, takstmenn og fullmektiger som er godkjent av NTF og under deres utøvelse av takstmannsgjerningen. 

 

2. GENERELL YRKESHOLDNING

2.1 Takstmannen skal kun påta seg oppdrag han/hun har kompetanse til å utføre.

2.2 Takstmannen må til enhver tid opptre i samsvar med gjeldende lover og regler, samt unngå å opptre på en måte som er egnet til å svekke tilliten til takseringsyrket.

2.3 Når takstmannen utfører forskjellige typer tjenester overfor sin oppdragsgiver, må Takstmannens uavhengighet og objektivitet vies særlig oppmerksomhet.

2.4 Takstmannen skal opptre med respekt for, og samarbeidsvilje overfor andre takstmenn.

2.5 Takstmannen kan ikke være medlem av organisasjoner eller sammenslutninger som har regelverk eller praksis som strider mot de prinsipper og regler som omfattes av NTFs regelverk.

2.6 Takstmannens redelighet og integritet skal være uomtvistelig, og slik at han/hun gjennom sin opptreden eller handlinger ikke bringer yrket eller organisasjonenes navn i miskreditt.

2.7 Takstmannen, medeiere i virksomheten og virksomhetens medarbeidere skal ikke, verken direkte eller indirekte, ta del i noen form for bestikkelse, gi eller ta imot en utilbørlig fordel eller gaver utover vanlige oppmerksomheter.

2.8 Takstmannen skal til enhver tid være ansvarsforsikret mot erstatningskrav som retter seg mot hans/hennes yrkesutøvelse under hensyn til virksomhetens art og omfang.

2.9 En takstmann plikter å gi NTF all betydningsfull informasjon som rimelig tyder på at et annet medlem av organisasjonen har brutt de etiske regler og regler for god takseringsskikk. 

 

Forklaring til pkt. 2:

Det sentrale er nødvendigheten av at takstmannen opptrer med stor bevissthet rundt sin rolle som profesjonell takstmann, både i forhold til oppdragsgivere, kolleger og andre. Nytt i forhold til tidligere er punkt 2.7 om forbud mot å ta i mot eller ta del i bestikkelser o.l, som for øvrig bare er en presisering av gjeldende rett, samt punkt 2.8 som presiserer takstmannens plikt til å tegne ansvarsforsikring.

Bestemmelsen i pkt. 2.1 som sier at takstmannen kun skal påta seg oppdrag han/hun har kompetanse til å utføre har lengre rekkevidde enn hvorvidt takstmannen er sertifisert for det aktuelle fagområde. Dersom takstmannen, f.eks. etter egen vurdering, ikke er faglig kvalifisert skal han avstå fra oppdraget. 

 

3. INTEGRITET OG UAVHENGIGHET

3.1 Interne og eksterne takstmenn

3.1.1 En takstmann kan være «ekstern» eller «intern». Enhver takstmann må uavhengig av distinksjon mellom «ekstern» og «intern» opptre med integritet.

3.1.2 En «ekstern» takstmann er en takstmann som ikke er ansatt hos sin oppdragsgiver, eller som har eierandeler i oppdragsgivers firma.

3.1.3 En «intern» takstmann er en takstmann som er ansatt på fulltid eller deltid hos sin oppdragsgiver, eller som har eierandeler i oppdragsgivers firma.

 

3.2 Generelle krav

3.2.1 Takstmannen kan ikke la seg påvirke av egne personlige interesser eller press utenfra. Takstmannen må ikke gå på akkord med sin profesjonelle standard for å ivareta oppdragsgiveren eller andres interesse, for eksempel ved å garantere for et gitt resultat i takseringsrapporten.

 

3.2.2 Når det engasjeres mer enn én takstmann til et oppdrag gjelder kravene til integritet både individuelt og kollektivt.

 

3.3 Uavhengighet

3.3.1 Kravet til uavhengighet innebærer at utførelsen av oppdraget ikke påvirkes av uvedkommende hensyn.

3.3.2 For at en takstmann skal oppfylle kravene til uavhengighet ved det enkelte oppdrag, må vedkommende ikke påta seg oppdrag hvor vedkommende har direkte eller indirekte egeninteresse i resultatet.

3.3.3 En takstmann er ikke uavhengig dersom minst 20 % av den totale takseringsrelaterte omsetningen til takstmannen eller takseringsforetaket de siste 24 månedene stammer fra samme oppdragsgiver.

3.3.4 Takstmannen må heller ikke ha andre oppdrag som genererer honorar fra oppdragsgiver enn de oppdragene som er takseringsrelaterte, eller ha hatt slike oppdrag de siste 24 månedene.

3.3.5 Før en takstmann påtar seg et oppdrag, må vedkommende vurdere om han eller hun oppfyller kravene til uavhengighet.

 

3.4 Forbud mot å ta oppdrag fra visse personer og foretak

3.4.1 En takstmann skal ikke påta seg oppdrag for

a) en person som har eierinteresser i foretaket hvor takstmannen er ansatt;

b) et foretak som takstmannen har eierinteresser i;

c) en person som er ansatt i samme foretak som takstmannen;

d) ektefelle eller samboer med takstmannen eller med en som har eierinteresser i foretaket hvor takstmannen er ansatt;

e) søsken eller slektning i rett opp- eller nedstigende linje til personer som nevnt i bokstav a, c eller d.

3.4.2 Takstmannen skal ikke ta imot oppdrag fra noen som takstmannen eller foretaket takstmannen er ansatt i har et samarbeid med eller annen tilknytning til som er egnet til å skape tvil om takstmannens uavhengighet i oppdraget.

 

3.5 Opplysningsplikt for takstmannen

3.5.1 Takstmannen skal straks varsle oppdragsgiveren dersom vedkommende blir kjent med forhold som gjør at vedkommende ikke lenger er uavhengig i det enkelte oppdraget.

3.5.2 Det skal alltid fremgå av rapporten hvorvidt takstmannen er intern eller ekstern. Opplysninger om forhold som er egnet til å skape tvil om takstmannens uavhengighet skal alltid nedtegnes. 

 

3.6 Bruk av NTFs logo i rapporter

Eksterne takstmenn kan kun benytte seg av NTFs logo i forbindelse med avgivelse av en rapport, forutsatt at vedkommende oppfyller kravene til uavhengighet. Interne takstmenn kan ikke benytte NTFs logo ved avgivelse av rapport. 

 

Forklaring til punkt 3:

Begrepene ekstern og intern takstmann benyttes for å kunne skille mellom de ulike roller og integritet takstmannen kan ha etter som hvem som er vedkommendes oppdragsgiver. Den som leser rapporten skal til enhver tid kunne vite hvilke forutsetninger som ligger til grunn for de vurderinger takstmannen gjør, og om det er andre aktører som kan tenkes å ha interesse i utfallet av disse.

Takseringsrelaterte oppdrag fra samme oppdragsgiver skal ikke overstige 20 % av den takseringsrelaterte omsetningen til takstmannen eller takseringsforetaket de siste 24 månedene. Det kreves også at takstmannen skriftlig viser eventuelle engasjement knyttet til objektet(ene) som takseres til oppdragsgiver, samt til parter som på annen måte er knyttet til objektet(ene) de samme 24 månedene. 

En takstmann kan bli ansett som ikke uavhengig, selv om takseringsrelaterte oppdrag fra samme oppdragsgiver de siste 24 måneder ikke overstiger 20 % av den takseringsrelaterte omsetningen til takstmannen, dersom en mindre omsetning sammen med andre tilknytninger til samme oppdragsgiver fører til at det er grunn til å stille spørsmål ved uavhengigheten. 20 %-regelen er dermed ikke en absolutt grense som ikke kan fravikes i det konkrete tilfelle ut fra en totalvurdering av uavhengigshetskravet. Ved en slik vurdering må det legges vekt på om takstmannen i realiteten har en omsetning som samlet sett direkte og indirekte i forhold til en aktør og/eller den reelle oppdragsgiver i markedet blir så høy at det svekker uavhengigheten. I denne sammenheng vil det også være viktig om kunden har fått valget mellom flere eksterne og i utgangspunktet uavhengige takstmenn. Det vises i denne sammenheng også til kravene i punktene 3.3.1, 3.3.2 og 3.4.2 som har selvstendig betydning ved vurderingen av uavhengighet. 

Takstmannens rolle skal angis i rapporten ved at takstmannen opplyser om han/hun har tatt oppdraget som ekstern eller intern takstmann. Definisjonen av begrepet skal også angis i rapporten. En av følgende tre standardtekster skal takstmannen selv alltid sette inn i rapporten: 

  • Denne rapporten er utarbeidet av en ekstern takstmann uten bindinger til andre aktører i eiendomsbransjen. Takstmannen har verken et ansettelsesforhold til eller økonomisk interesse i sin oppdragsgivers virksomhet. 
  • For nærmere beskrivelse av kravene til takstmannens integritet, se takseringsbransjens etiske retningslinjer på www.norsktakst.no.
  • Denne rapporten er utarbeidet av en ekstern takstmann som jevnlig utfører oppdrag for denne oppdragsgiver. Oppdraget og måten det er utført på kan avvike fra NTFs regelverk for uavhengige takstmenn. 
  • Takstmannen har ikke et ansettelsesforhold til eller økonomisk interesse i sin oppdragsgivers virksomhet. For nærmere beskrivelse av kravene til takstmannens integritet, se takseringsbransjens etiske retningslinjer på www.norsktakst.no.
  • Denne rapporten er utarbeidet av en intern takstmann som er engasjert eller ansatt av oppdragsgiver på hel- eller deltid.

For nærmere beskrivelse av kravene til takstmannens integritet, se takseringsbransjens etiske retningslinjer på www.norsktakst.no.

 

4. TAUSHETSPLIKT – DISKRESJONSPLIKT 

4.1 Rapporten tilknyttet et oppdrag er oppdragsgivers eiendom og skal behandles konfidensielt. Rapporter kan bare kopieres eller overleveres til andre enn oppdragsgiver, når det er uttrykkelig avtalt på forhånd, eller takstmannen blir pålagt dette ved lov, forskrift eller vedtak truffet med hjemmel i lov. Kopi til eget arkiv er tillatt. 

4.2 Takstmannen har taushetsplikt om opplysninger takstmannen i oppdrags medfør får kjennskap til om andres forretningsmessige og private forhold. Unntatt fra taushetsplikten er opplysninger som er offentlig tilgjengelig og opplysninger som åpenbart ikke er av konfidensiell natur. 

4.3 Takstmannen skal ikke utnytte mottatt informasjon til å skaffe seg selv eller andre fordeler. 

4.4 Takstmannen skal sikre at taushetsplikten også ivaretas av enhver person som er ansatt av eller engasjert av takstmannen i forbindelse med oppdraget. 

4.5 Taushetsplikten er ikke tidsbegrenset og gjelder også dersom tilknytningen til organisasjonen opphører - frivillig eller tvungen. Taushetsplikt kan bare oppheves hvis takstmannen ved lov, forskrift eller vedtak truffet med hjemmel i lov blir pålagt å gi opplysninger om forholdene.

 

Forklaring til pkt 4:

Det er fastslått at taushetsplikten skal gjelde for enhver person som er ansatt av eller engasjert av takstmannen i forbindelse med virksomheten. Det ligger i dette at takstmannen må gjøre sine ansatte og hjelpere kjent med dette, og sørge for at det blir implementert systemer og rutiner som sikrer overholdelse av taushetsplikten. 

Vanskelige situasjoner kan oppstå der flere enn oppdragsgiver mener seg berettiget til å motta kopi av rapporten. Særlig gjelder dette der det er flere hjemmelshavere til eiendommen og det tvistes om verdier. Dersom oppdragsgivers samtykke til å videreformidle rapporten ikke gis må dette respekteres, men oppdragsgiver kan minnes om at rapporter ved senere rettstvister ofte blir provosert fremlagt.

 

5. REKLAME OG FORHOLD TIL MEDIA 

5.1 All markedsføring og reklamering for den enkelte takstmann eller takstmannens foretak, skal i form og innhold være saklig og korrekt, og må ikke være uriktig, villedende eller illojal ovenfor andre takstmenn eller takstorganisasjoner. 

5.2 Takstmannen må medvirke til å fremme objektiv informasjon om sitt yrke på en slik måte at dette kommer takseringsstanden og takstbrukerne til gode. 

5.3 Takstmannen har ikke anledning til å markedsføre tjenester innenfor godkjennings områder der takstmannen ikke har godkjennelse. 

 

6. FORHOLDET TIL OPPDRAGSGIVER 

6.1 Før takstmannen begynner på et oppdrag, må vilkår og betingelser for oppdraget meddeles oppdragsgiveren skriftlig i form av en oppdragsbekreftelse. 

6.2 Takstmannen er ansvarlig for å utføre og fullføre de oppdrag han/hun påtar seg. Oppdragsgiveren skal varsles dersom oppdraget ikke kan utføres innen den tid som er forutsatt og/eller innenfor de betingelser som er avtalt. 

6.3 Takstmannen skal ikke inngå avtale om at honoraret skal være avhengig av takst resultatet. Takstmannen skal heller ikke benytte sin stilling eller sin virksomhet til begunstigelse i tillegg til eller i stedet for avtalt honorar. 

6.4 Honorarer bør utgjøre en godtgjørelse som står i forhold til oppdragets art, risiko, tidsforbruk, ansvar og faglige kvalifikasjoner. 

6.5 Ved avregning plikter takstmannen, dersom oppdragsgiver ber om det, å opplyse om hvordan honoraret fremkommer, så som ved fremleggelse av timelister etc. 

6.6 Takstmannen skal ikke innkreve eller avtale urimelige honorarer. Dersom uforutsette forhold ved et oppdrag fører til at honoraret vil bli vesentlig høyere enn antatt, skal oppdragsgiver underrettes om dette og om årsaken til økningen. 

 

Forklaring til pkt 6:

Bestemmelsene i pkt 6 regulerer takstmannens kunderelasjon til sin oppdragsgiver. Reglene reflekterer alminnelig forretningsskikk og kontraktsrettslige prinsipper om beregning av honorar der dette ikke på forhånd er avtalt mellom partene. De to mest praktiske problemstillinger er erfaringsmessig når rapporten skal leveres og spørsmål knyttet til honorarets størrelse og spesifisering av dette når det ikke er gjort avtale om dette på forhånd. 

 

7. OVERTREDELSER 

7.1 En takstmann kan ikke yte andre takseringsorganisasjoner eller organisasjoner som på annen måte driver i konkurranse med egen organisasjon faglig bistand, med mindre det på forhånd er innhentet skriftlig samtykke fra NTF. 

7.2 Brudd på de etiske regler, instrukser eller god takstmannsskikk kan få disiplinære følger. Alvorlige eller gjentatte brudd kan medføre suspensjon eller eksklusjon. I forbrukersaker kan forbrukeren avgi skriftlig klage til Reklamasjonsnemnda for takstmenn, som er et tvisteløsningsorgan etablert i samarbeid mellom NTF og Forbrukerrådet. Nemndas avgjørelser er rådgivende. Andre klager kan rettes til takseringsorganisasjonene. 

7.3 NTF kan behandle saker som bringes inn for sin organisasjon, eller saker som allerede er behandlet i Reklamasjonsnemnda. NTF utfører en selvstendig behandling av sakene, samt at den gjør vedtak som meddeles den innklagede og klager. 

 

Forklaring til pkt.7:

Bestemmelsene om saksbehandling og ileggelse av sanksjoner overfor det enkelte medlem følger organisasjonens lover og praksis på området. For NTF medlemmer er dette nå et tosporet system. 

Alle forbrukerklager i tilknytning til takster på boliger og fritidsboliger omfattes av ordningen med felles klagenemnd som er et samarbeid mellom NTF og Forbrukerrådet. NTFs egen klageordning favner om skadetakster og skjønn, verditakster i tilknytning til næringseiendommer samt jordbrukstakster og takster innen spesialområdene. 

Klager som ikke faller inn under Reklamasjonsnemndas ansvarsområde behandles av NTF. En klage i tilknytning til en næringstakst utført av et NTF medlem mottas av NTFs administrasjon som forbereder sakene for de av forbundets organer som driver klagebehandling.

Administrasjonen avviser klager som har formelle feil eller er åpenbart grunnløse. Dette kan for eksempel være klager fremmet mot takstmenn som ikke er medlemmer. NTF behandler heller ikke klager der det er varslet eller fremmet krav mot medlemmer, eller der det allerede er tatt rettslige skritt i saken. 

Saken oversendes deretter til den innklagede takstmann for dennes kommentarer. Etter de innledende runder med tilsvar og kommentarer oversendes saken til det respektive fagutvalg som behandler saken og fatter vedtak. Det er et selvstendig poeng at det er NTFs fagutvalg som vurderer saken. Fagutvalgene er sammensatt av medlemmer med særlig kompetanse innenfor det aktuelle fagområde. Etter at utvalget har behandlet saken meddeles klageren og innklagede utfallet i brev fra administrasjonen. Dersom klager eller innklagede er uenig i utvalgets avgjørelse kan denne klages inn for NTFs hovedstyre.

Det har gjennom tidene vært benyttet ulike reaksjoner mot takstmenn som er funnet å handle i strid med NTFs regelverk og øvrige retningslinjer. Reaksjonene som tidligere har vært benyttet er advarsel, korreks, bøter, suspensjon og eksklusjon. Etter innføringen av godkjenninger for hvert fagområde kan en også tenke seg inndragning av godkjenning som reaksjonsform, men dette har ennå ikke vært benyttet i praksis. I saker hvor fagutvalgene konkluderer med suspensjon eller eksklusjon vil ikke utvalget fatte endelig vedtak, men gi en innstilling til Hovedstyret. Ankemulighetene er da NTFs ankeutvalg, delvis nedsatt av Generalforsamlingen og delvis av Hovedstyret. 

NTF reagerer på eget initiativ mot takstmenn som har forsømt seg med eventuelle reaksjoner i henhold til det interne regelverk. Innholdet i disse reaksjonene meddeles etter dagens praksis ikke klager.

Sist oppdatert 10.01.2019